É questão de tempo a extinção dos chamados fundos de fundos (FOFs) na indústria de fundos imobiliários.

Para as gestoras, deixou de fazer sentido estruturar novos FOFs após a CVM criar nos últimos anos novas regras que ampliaram as possibilidades de alocação nas carteiras.

Em vez de adaptar os regulamentos dos FOFs às novas regras, as gestoras entenderam que valia mais a pena criar novos veículos.

Esse veículos foram batizados pelo mercado de hedge funds imobiliários, por poderem investir não só em outros FIIs (como fazem os FOFs), mas também em uma vasta gama de ativos imobiliários, como imóveis prontos ou em desenvolvimento, ações do setor, CRIs, FIDCs e derivativos – uma flexibilidade similar à dos hedge funds de macro.

“Os hedge funds imobiliários são como uma evolução dos FOFs, que não serão mais estruturados. E os que já existem não conseguirão fazer follow-on,” disse um gestor ao Metro Quadrado.

A Empiricus, depois de um estudo que resultou em um relatório sobre o tema, diz também que o mais provável é que os FOFs já existentes sejam incorporados pelos hedge funds, como já ocorreu em alguns casos.

“A sofisticação que os hedge funds trouxeram em termos de gestão faz com que tenhamos uma tendência de dominância deles em muitas estratégias,” o analista Caio Araújo disse ao Metro Quadrado.

Incorporar os antigos FOFs aos novos hedge funds imobiliários, porém, muitas vezes esbarra em uma dificuldade: mobilizar os cotistas para votarem sobre as operações.

É preciso ter um quórum mínimo de 25% da base para que uma deliberação desse tipo seja considerada válida, um desafio para fundos com bases muito pulverizadas.

Ainda assim, algumas gestoras têm tido sucesso. A Valora, por exemplo, incorporou no início do ano passado o portfólio do Mogno Fundo de Fundos (MGHF11) ao Valora Hedge Fund (VGHF11), considerado um dos pioneiros da categoria.

Um caso ainda mais emblemático é o do BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).

Todo o portfólio do fundo, que é o primeiro FOF da indústria e tinha 14 anos de existência, foi comprado pelo multiestratégia imobiliário da casa, o BTG Pactual Hedge Fund (BTHF11), dando origem ao maior hedge fund imobiliário da indústria em termos de patrimônio, com um PL de R$ 2 bilhões e mais de 320 mil investidores.

Outro ponto que reforça a tendência é a performance superior que os hedge funds têm apresentado até agora.

A Empiricus analisou o desempenho de uma seleção de nove dos maiores e mais líquidos FIIs de cada classe – com patrimônio de ao menos R$ 200 milhões e liquidez média diária acima de R$ 200 mil – e notou que os multiestratégia superaram os FOFs em todas as janelas.

Considerando a cota patrimonial e os proventos, a taxa de crescimento anual composta (CAGR) dos fundos multiestratégia foi de 5,9% nos últimos cinco anos, enquanto o retorno dos FOFs ficou em 4,6%.

Nos últimos 12 meses a diferença é ainda maior: há um crescimento de 3,6% dos hedge funds, contra um CAGR negativo de 3,6% dos FOFs.

Já na janela de três anos — período em que a casa considera que os hedge funds ganharam mais tração e as teses se tornaram mais robustas —  os multiestratégia Valora Hedge Fund (VGHF11), RBR Alpha (RBRF11) e JS Ativos Financeiros (JSAF11) foram os destaques e tiveram um retorno equivalente a pelo menos 130% do índice de referência.

Embora pondere que o retorno passado não é garantia de rendimento futuro, a Empiricus ressalta que, por serem mais antigos, muitos FoFs têm teses menos aderentes ao cenário atual.

“O oposto ocorre com os hedge funds, que puderam estruturar suas alocações em um contexto mais favorável.”

A casa revisou as recomendações para ambas as classes hoje e manteve dois hedge funds entre as preferências, os já citados RBRF11 e BTHF11.