Enquanto os fundos imobiliários de shopping estão sofrendo na bolsa, os ativos que compõem seus portfólios estão melhorando seus desempenhos operacionais – o que sugere oportunidades de compra no setor.

É o que diz o Itaú BBA.

Em relatório, a equipe de research do banco analisou nove FIIs que fazem parte da carteira do índice (e estão entre os mais líquidos do segmento) e recomendou compra para quatro deles.

O primeiro membro desse quarteto é o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), que tem uma carteira de 20 empreendimentos focada em ativos com ao menos 15 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e localizados em regiões com no mínimo 500 mil habitantes.

Segundo o Itaú BBA, um dos principais pontos positivos do HGBS é a alta exposição a São Paulo. Cerca 86% do portfólio está concentrado no estado e inclui alguns shoppings famosos da capital, como o West Plaza e o Villa Lobos.

Os analistas consideram ainda que a gestão feita pela Hedge é “experiente e capacitada”, e que o histórico de reciclagem de portfólio deve gerar resultados não recorrentes. Atualmente o dividend yield anualizado do HGBS11 é de 9,8%.

Mas há um ponto de atenção: “alguns ativos possuem indicadores abaixo da média, pressionando o resultado recorrente do fundo,” diz o BBA, acrescentando ainda que a alavancagem do FII, de 11,5%, deve ser monitorada.

Já a segunda recomendação de compra, o HSI Malls (HSML11), tem uma carteira mais enxuta, de sete ativos, adotando a estratégia de possuir uma posição majoritária em todos eles – o que é uma vantagem competitiva, na visão do BBA.

Além de deter o poder de decisão sobre os empreendimentos, os analistas destacam que os próprios shoppings são dominantes dentro das regiões em que estão localizados e parte relevante da receita do FII vem do aluguel mínimo acordado com lojistas, o que traz previsibilidade para a receita.

Um dos imóveis, o Shopping Metrô Tucuruvi, apresenta uma taxa de vacância superior ao restante do portfólio – a ocupação é de 92,1%, contra uma média de 95,8%. Mas, segundo o BBA, “a gestão e a administradora estão melhorando o mix de lojas para que a taxa de ocupação volte a patamares mais confortáveis.”

A terceira recomendação de compra é o Vinci Shopping Centers (VISC11). Para o Itaú BBA, o FII tem um dos portfólios mais diversificados do segmento, com 30 ativos distribuídos em 16 estados e sob a direção de 11 administradoras diferentes.

A posição na maioria dos empreendimentos é minoritária, mas os analistas destacam que o fundo tem uma gestão “diligente e capacitada” e um resultado acumulado de R$ 1,30 por cota que pode ser utilizado para distribuições futuras.

O VISC11 conta ainda com algo raro entre os FIIs de shopping no momento de baixa liquidez do mercado: uma posição de caixa para o curto prazo de R$ 284,6 milhões, segundo o último informe mensal.

Por outro lado, possui obrigações financeiras de R$ 242,6 milhões, o que é um ponto de atenção para os cotistas.

Por fim, a quarta recomendação de compra ficou com o maior fundo da categoria, o XP Malls (XPML11). Com um patrimônio de R$ 6,6 bilhões e participações em 25 imóveis focados nas classes A e B, o Itaú BBA acredita que a carteira premium deve atravessar crises econômicas com mais facilidade.

“Com as ofertas recentes, além de expandir participação em ativos que a gestão já conhece, o caixa ficou muito mais robusto,” diz o banco no relatório.

Vale relembrar que o XPML11 comprou uma fatia do Shopping Pátio Higienópolis neste ano e já havia adquirido participações em outros 10 empreendimentos no segundo semestre de 2024.

Parte da expansão do portfólio foi feita via alavancagem e o fundo possui um saldo devedor de cerca de R$ 554 milhões. O Itaú BBA não considera que isso seja necessariamente um ponto negativo, mas recomenda que os cotistas acompanhem a trajetória do endividamento com atenção.