A RBR Asset está buscando R$ 300 milhões para o seu Flagship I, fundo de desenvolvimento recém-criado que representa uma ruptura em relação ao que a gestora está habituada a fazer.

Ao longo de 10 anos, desde que foi fundada, a RBR apostou em fundos de desenvolvimento que entravam com equity puro em projetos imobiliários, assumindo os mesmos riscos das incorporadoras, da busca pelo terreno às vendas. Foram seis veículos seguindo essa estratégia.

Agora, com o Flagship I, a gestora tenta fugir dos principais riscos associados às obras, entrando em projetos que já estão em andamento e precisam de recursos, dando preferência à permuta ou ao equity preferencial.

“Com o equity puro, muitos dos nossos projetos tiveram uma volatilidade grande nos retornos, porque não atingiam o que a gente imaginava, com um custo de construção mais alto, especialmente no pós-pandemia, ou prazos de aprovação mais demorados,” o CEO Ricardo Almendra disse ao Metro Quadrado antes da estruturação e distribuição da segunda emissão de cotas.

A oferta que está fazendo agora para o Flagship I é uma segunda tranche do fundo. A primeira, do final do ano passado, captou R$ 210 milhões. A meta é chegar a cerca de R$ 500 milhões no total. A segunda rodada deve ir até o fim de abril.

O Flagship I é o que o mercado chama de oportunístico e segue uma linha semelhante à dos veículos de special situations, com soluções de capital para devedores, em um momento em que as incorporadoras estão com mais dificuldades para atrair financiamentos bancários tradicionais.

Se optar pela permuta, a gestora ganha um percentual das vendas das unidades. Assim, deixa de vincular seu retorno à última linha do projeto e sim à receita. Já no equity preferencial, o capital retorna para a gestora antes de retornar para o incorporador.

“Com essas alternativas, uma incorporadora me mostra vários projetos e eu vou vendo um por um, como está o produto, como está a velocidade de vendas, o custo de construção, quem é a construtora, entre outros critérios que ajudam na decisão,” disse.

O fundo é também o primeiro de desenvolvimento da RBR que não segue uma estratégia temática. Dos seis anteriores, quatro são residenciais, um de escritórios e um de logística.

O Flagship I está aberto a qualquer segmento, num esforço para ter margem de manobra caso a conjuntura mude, como ocorreu com a crise da Covid-19.

“Na pandemia, o mercado ficou mais pessimista com escritório e mais otimista com galpões. Se tivéssemos essa flexibilidade no nosso fundo de escritórios, poderíamos ter parado de investir em escritórios para investir em galpões,” Ricardo disse.

Ao optar por uma estratégia que busca reduzir riscos, a RBR se adequa a um ambiente em que está mais difícil captar, com o investidor dando preferência a oportunidades com mais previsibilidade e segurança.

No momento, o Flagship está dando prioridade a projetos residenciais voltados para as faixas de renda mais protegidas do juro elevado: o segmento econômico, subsidiado pelo Minha Casa Minha Casa, e o alto padrão.

Dos R$ 210 milhões captados na primeira tranche, quase a metade – R$ 95 milhões – já está comprometida em cinco projetos, que somam TIR líquida de 21,6% ao ano – todos com incorporadoras com as quais a RBR já trabalhou.

O acordo que recebeu o maior o montante até o momento – R$ 36 milhões, em equity preferencial – tem como parceiro a incorporadora Yuny, que vai destinar os recursos para 11 empreendimentos de alto padrão, com somam mais de 70% de unidades vendidas.

A RBR também alocou R$ 31 milhões em permuta para um projeto de alto padrão com a incorporadora Next. Os outros três estão na Vila Nova Conceição, Pinheiros e Mooca.

O da Mooca é o único por enquanto com equity puro e que está no segmento econômico, voltado para as faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

A RBR está negociando outros quatro projetos: dois residenciais e dois de logística. Há ainda mais 11 em análise inicial: 10 residenciais e um de logística.

“Pelo regulamento, os galpões podem chegar a 50% do fundo e os escritórios a 20%, mas o mais provável é que tenhamos entre 80% a 90% de residenciais,” Ricardo disse.