Os investidores de fundos imobiliários que temem risco de calote devem se preocupar mais com a geração de caixa dos ativos do que com a Selic, disse André Masetti, o gestor do Maxi Renda (MXRF11), o maior FII do Brasil em número de cotistas, ligado à XP.

Segundo Masetti, os números dos setores de shoppings e galpões logísticos mostram performances saudáveis, o que indica geração de caixa capaz de suprir as obrigações financeiras.

Já o setor residencial, apesar de também demonstrar solidez, exige mais cautela na análise da saúde financeira dos incorporadores.

“Não que seja um alerta para o residencial, mas o estilo de negócio requer uma seleção com muito mais profundidade, porque são projetos de desenvolvimento,” ele disse ao Metro Quadrado, depois de participar de um painel na Expert XP.

Já no tijolo, o desafio dos gestores é lidar com uma desconexão entre preço e fundamento.

Mesmo com indicadores operacionais positivos — como vacância em queda e aluguéis corrigidos acima da inflação —, os fundos seguem negociando com descontos históricos, de acordo com Gustavo Ribas, CEO do grupo Navi.

A leitura da casa é que os valuations estão mais baixos não por problemas estruturais dos ativos, mas por um ambiente de juros elevados e fuga de capital da pessoa física. 

Para o longo prazo, esse movimento cria um ponto de entrada interessante. 

“Os valuations estão nos patamares mais baixos da história, mas o fundamento está muito forte,” ele disse em um painel na Expert.

Para Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria, esse desconto é uma das dores de uma indústria que cresceu apoiada principalmente nos investidores varejo.

Abbud afirma que a dependência da pessoa física — muitas vezes menos preparada para oscilação de mercado — gera distorções e arbitragens que não deveriam acontecer. 

Mas o avanço da presença institucional, tanto de investidores locais quanto estrangeiros, deve reduzir a volatilidade das cotas e dar maior estabilidade ao mercado.

“Vemos uma tendência de consolidação que tem sido importante porque vivemos uma profecia autorrealizável. À medida que crescemos o fundo, aumenta o interesse do institucional e do estrangeiro,” disse.

O próprio Patria tem sido uma das casas mais ativas na frente de consolidação. A gestora fez quatro grandes aquisições nos últimos anos, incluindo a área de fundos imobiliários do Credit Suisse, a VBI — fundada por Abbud — e um portfólio de FIIs da Genial.

“Nós estamos vivendo uma fase de amadurecimento da indústria, e isso vai beneficiar todos os elos da cadeia: gestores, investidores e o próprio mercado imobiliário.”