A XP Asset acaba de anunciar que captou R$ 444 milhões na primeira emissão de cotas de seu novo fundo, o XP Logístico Prime Yield.

O dinheiro já tem destino certo: vai bancar parte de uma aquisição de R$ 1,1 bilhão em galpões logísticos, quatro ativos triple-A da Hines, a gigante americana que desenvolve projetos imobiliários globalmente.

A desenvolvedora colocou os galpões à venda em meados do ano passado. Os empreendimentos localizados em Manaus, Rio de Janeiro e Cajamar somam cerca de 328 mil m² e estão 97% locados para inquilinos como Carrefour, Amazon, Mercado Livre, Shopee e Grupo Soma, agora parte da Azzas 2154.

A XP assinou o memorando de entendimentos para a compra no final de 2024, quando começou a desenhar alternativas para levantar os recursos necessários para a compra.

A casa já tem um fundo de logística listado em bolsa que é um dos maiores do segmento, o XP Log (XPLG11), e fez a captação do novo fundo no mercado de balcão.

“Por conta do cenário macroeconômico mais desafiador que temos vivido, principalmente com o cliente de varejo mais avesso ao risco, decidimos fazer em balcão para reduzir a volatilidade da cota,” Pedro Carraz, gestor da área imobiliária da XP Asset, disse ao Metro Quadrado.

Com a estratégia, a gestora conseguiu colocar o montante inicial de cotas pretendido e também um lote adicional na operação, elevando o total da captação para R$ 443,75 milhões. De acordo com Carraz, cerca de 90% do montante veio do público de varejo.

A oferta e uma operação de dívida de R$ 200 milhões cobrirão cerca de 50% do deal. Além disso, em 12 meses haverá mais uma emissão de dívida de R$ 200 milhões em uma segunda tranche da operação.

O restante do preço de aquisição será pago em duas parcelas de R$ 200 milhões e R$ 130 milhões, no 24º e 30º mês da operação, respectivamente.

Para quitar essas parcelas, a gestora poderá fazer uma nova emissão de cotas do XP Logístico Prime Yield, a depender das condições de mercado.

A estrutura da operação — cujo cap rate é de 9% — permitirá ao fundo distribuir um dividend yield mais elevado, de 16,5%, nos primeiros dois anos.

Após esse período, o plano da gestora é preparar o FII para vender os ativos, amortizar as cotas e encerrar as atividades em até cinco anos.

“Podemos vender para o próprio XP Log, mas isso é uma possibilidade, não uma necessidade”, disse Carraz.

“Imaginamos que, com a queda dos juros em algum momento, esses ativos de alto padrão e qualidade se valorizem e possamos fazer a venda para o mercado como um todo.”

Segundo ele, a XP projeta entregar uma TIR de mais de 20% ao ano para o cotista.

Dos quatro galpões comprados, dois ficam na capital do Amazonas, ao norte da cidade e próximos ao aeroporto. Segundo a XP Asset, o mercado de Manaus possui apenas três ativos logísticos triple A — dois são os adquiridos, e o terceiro, de propriedade da Hines, fica mais ao sul do município e favorece uma ocupação portuária.

“Existem barreiras relevantes à saída que favorecem o proprietário em uma renegociação. A movimentação do locatário é muito custosa e outros empreendimentos com as mesmas características são inexistentes,” diz Luiz Bueno, responsável pelos fundos de galpões logísticos e industriais da XP Asset.

Os outros dois ativos ficam no Rio de Janeiro, na região da Pavuna, e em Cajamar. “Daqui a pouco não teremos mais terrenos para serem desenvolvidos em Cajamar, então é uma região que tende a se valorizar bastante ao longo do tempo,” afirma Bueno.

Já a carteira de locatários conta com 36 empresas. Enquanto boa parte da indústria utiliza contratos atípicos, de longa duração e com multas salgadas em caso de rescisão antecipada, a gestora deve manter as locações no modelo típico, com uma média de cinco anos de duração.

“Os últimos contratos assinados nesses quatro parques já possuem aluguéis maiores do que a média, o que nos leva a acreditar que, nas próximas renovações, tendemos a ter incrementos reais de aluguel, acima da inflação,” diz Carraz.

Com a conclusão da aquisição, prevista para ocorrer até o final de março, a vertente de Real Estate da XP Asset chegará a cerca de R$ 21,5 bilhões sob gestão, dos quais aproximadamente R$ 5 bilhões estão em fundos logísticos, incluindo três FIIs para renda e dois fundos de desenvolvimento.