A reforma tributária pode criar uma nova demanda para as assets de fundos imobiliários.

Um estudo feito pelo escritório Levy & Salomão aponta que as mudanças aprovadas na lei devem gerar ganhos tributários para certos investidores imobiliários que levarem seus imóveis para fundos.

O cenário vale especificamente para quem investe em imóveis destinados à locação por pessoa física.

Hoje, ainda sem a reforma em vigor, o aluguel pago por pessoas físicas não inclui no preço a alíquota do PIS/Cofins, o que ocorre no caso de inquilinos PJ.

Com a reforma, prevista para começar a valer em 2027, a pessoa física começará a pagar o imposto que vai entrar no lugar do PIS/Cofins, o CBS, de maneira apartada do aluguel, numa outra nota fiscal – uma alíquota que está estimada em 3% para a fase inicial da reforma e em 7,8% após o fim da transição, em 2033.

Portanto, caso o preço do aluguel seja mantido pelo proprietário, o inquilino pessoa física terá de fazer um desembolso maior, com o risco de gerar sua saída.

Mas isso pode ser evitado caso o dono do imóvel leve seu ativo para dentro de uma estrutura de fundo imobiliário, na qual não haverá cobrança de tributos sobre consumo, seja o IBS ou o CBS.

Nesse cenário, a depender das condições financeiras do inquilino, o proprietário poderia até aumentar o preço do aluguel, cobrando um valor equivalente ao que o inquilino pagaria se estivesse também pagando o imposto, melhorando sua margem.

“Essa é uma possibilidade que está chamando a atenção do mercado,” o advogado Felipe Kneipp Salomon, sócio da área de tributário de Levy & Salomão, disse ao Metro Quadrado.

“O investidor pode conferir o usufruto deste imóvel ao fundo para que o fundo faça a exploração econômica e distribua às pessoas físicas não o aluguel mas sim o rendimento financeiro,” disse a advogada Beatriz Bueno de Moraes, consultora da área imobiliária do escritório.

É pouco provável, contudo, que a simples constituição de um novo fundo por um investidor seja suficiente para aproveitar o benefício.

Há um projeto de lei em tramitação na Câmara (108/2024) para regulamentar a segunda etapa da reforma e é provável que alguns critérios mínimos sejam definidos para que o fundo continue isento, tal como ocorre com a isenção do Imposto de Renda.

O texto está caminhando para seguir com os mesmos critérios de restrições para ter a isenção do IR, como ser negociado em Bolsa, ter pelo menos 100 cotistas e que nenhuma pessoa física tenha mais de 20% das cotas.

A migração dos imóveis para um fundo, porém, deixa de ser um incentivo se o inquilino for pessoa jurídica, independentemente das alíquotas, porque é possível que a empresa locatária possa tomar créditos com os impostos e depois abatê-los em outros serviços, neutralizando o impacto.