O Santander está dando um voto de confiança ao fundo imobiliário VBI Logístico (LVBI11), gerido pelo Patria e um dos maiores do segmento.

Os analistas do banco elevaram de neutra para compra a recomendação do LVBI11 e indicaram suas principais apostas para cada segmento do mercado.

Para Flávio Pires, o analista de FIIs do Santander, o LVBI11 tem uma vacância física acima dos pares, fechando o primeiro semestre com uma taxa de cerca de 10,4%.

Mas a gestão do Patria fez um esforço para ocupar as áreas vagas e, com o anúncio de novas locações nos últimos meses, a projeção é que a vacância caia para 3% a partir de outubro.

“Com o aumento da taxa de ocupação e fim dos descontos e carências utilizadas para locação, o FII tem upside de receitas para capturar,” Pires disse ao Metro Quadrado.

Considerando o desconto de 9% com qual as cotas são negociadas no mercado secundário, o banco estima um dividend yield de 8,8% para o LVBI11 nos próximos 12 meses.

O Santander destaca que 88% dos contratos vigentes são de longo prazo — com vencimento a partir de 2027.

Outro ponto positivo é que o portfólio é diversificado — com 10 ativos em quatro estados brasileiros — e a lista de locatários inclui nomes conhecidos do mercado como Scania, DHL, Ambev e Amazon.

Mas há riscos: outro inquilino famoso na carteira é a Americanas, que responde por 6% das receitas do FII. E cerca de 24% do portfólio está em Extrema, que pode perder atratividade com o fim dos incentivos fiscais.

Por isso, apesar de recomendar compra para o LVBI11, o Santander prefere outros dois fundos do segmento, o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Bresco Logística (BRCO11).

“Eles têm portfólios de galpões logísticos concentrados em São Paulo, região com menor taxa de vacância e melhor preço de locação por metro quadrado,” disse Pires.

Na classe de papel, os preferidos são o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

O KNCR11 já é o maior fundo imobiliário da Bolsa em termos de patrimônio líquido — com um PL de R$ 7,8 bilhões — e anunciou mais cedo uma oferta para captar mais R$ 2,5 bilhões no mercado.

No segmento de shoppings os escolhidos são o XP Malls (XPML11) e o Vinci Shopping Centers (VISC11), os dois maiores FIIs da categoria.

O mesmo ocorre na renda urbana, onde as indicações são o TRX Real Estate (TRXF11) e o Pátria Renda Urbana (HGRU11)

Em hedge funds, as principais recomendações são o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) — que já nasceu como o maior do gênero após uma fusão interna na casa — e o Kinea Hedge Fund (KNHF11).

Por fim, os representantes do segmento híbrido são o Guardian Real Estate (GARE11) — um dos 15 maiores FIIs da Bolsa no quesito base de cotistas — e o Tivio Renda Imobiliária (TVRI11).