O fundo de logística do BTG Pactual (BTLG11) acaba de anunciar uma oferta de R$ 600 milhões para pagar a aquisição do portfólio de outro FII, o Santander Renda de Aluguéis (SARE11), composto por um imóvel logístico e dois corporativos.

Pelo acordo, aprovado esta semana pelos cotistas do SARE11, o BTG vai pagar o equivalente a R$ 475,9 milhões em cotas do BTLG11.

A soma é 34% inferior à cota patrimonial do SARE11 e ao valor de avaliação dos ativos, mas 10% acima da atual marcação de mercado.

Os cotistas aceitaram esse desconto porque estão trocando as cotas de um fundo penalizado na bolsa pelos juros altos e a vacância elevada por outro que está entre os dez maiores da B3 e tem mais liquidez.

O BTG, por sua vez, quer captar mais do que o valor da aquisição para deixar o caixa mais robusto para fazer frente a oportunidades que podem aparecer e que o mercado não consegue absorver.

A emissão do BTLG11 é realizada a valor patrimonial — ou seja, sem diluição para quem já está em sua base. 

Além da oferta na bolsa, o BTG vai levantar mais caixa com a revenda dos ativos corporativos que estão sendo adquiridos pelo SARE11, por não caberem na estratégia do fundo de logística.

Os imóveis são um edifício na região da Paulista e uma fatia de 75% do WT Morumbi, o complexo empresarial na Chácara Santo Antônio. 

O banco negocia com três casas, incluindo uma estrangeira, e uma proposta deve ser formalizada em breve, segundo fontes a par do assunto ouvidas pelo Metro Quadrado.

Já o galpão, localizado em Santo André, está em linha com a tese do fundo — de investir em imóveis logísticos, especialmente próximos à cidade de São Paulo — e será incorporado ao BTLG11.

Pelas condições do negócio, a aquisição do ativo é feita a um preço inferior a R$ 2,2 mil por metro quadrado. Segundo o fundo, a cifra está “sensivelmente abaixo do custo de reposição e do laudo de avaliação.”

Atualmente cerca de 50% do imóvel está locado e o restante está em tratativa para ocupação.

Com a oferta e as transações pendentes, o fundo estima um aumento de R$ 380 milhões a R$ 430 milhões em sua liquidez.