Zohran Mamdani, o prefeito-eleito de Nova York, tem o congelamento de aluguéis como uma de suas bandeiras – uma pauta de apelo popular que o ajudou a vencer a eleição, dado que a cidade vive uma crise habitacional.

Segundo dados de um estudo de Christopher Elmendorf, Clayton Nall e Stan Oklobdzija (2025), publicado no Journal of Economic Perspectives, 85% das pessoas apoiam o controle de aluguéis – uma defesa que infelizmente se baseia em intuições erradas do público sobre o mercado imobiliário.

Os consumidores têm mais dificuldade de entender conceitos de demanda e oferta no mercado imobiliário do que em outros segmentos.

Os dados desse estudo mostram, por exemplo, que 86% das pessoas previram corretamente que uma queda na oferta de carros novos aumentaria o preço dos carros usados, e 59% previram corretamente que um aumento na oferta de trigo reduziria o preço do trigo.

No entanto, menos de um terço dos entrevistados acreditava que adicionar mais oferta de moradia reduziria o preço dos aluguéis. A maioria, na verdade, acreditava que construir mais imóveis faria os preços subirem.

O que explica essa falha de raciocínio? A pesquisa sugere que, para a maioria das pessoas, a relação entre oferta e preço de imóveis não é uma crença equivocada, mas sim uma “não-atitude” – uma opinião formada na hora por quem não tem uma convicção firme.

Como o estoque de moradias muda lentamente, as pessoas não têm experiências diretas que formem sua intuição. Este vácuo cognitivo é então preenchido não por lógica, mas por algo mais primal: a busca por culpados.

Esse vácuo cognitivo sobre a dinâmica de oferta e demanda leva diretamente a outro problema de análise: a culpa pelo alto custo da moradia é frequentemente atribuída aos atores errados. Quando questionados sobre quem são os responsáveis pelos altos preços, os entrevistados são quase unânimes: a culpa é dos incorporadores e dos proprietários de imóveis para aluguel.

No entanto, de acordo com o mesmo estudo, mais de 55% dos proprietários de imóveis preferem preços mais baixos.

A razão para essa preferência não é totalmente clara, mas sugere que preocupações com o custo de vida para si mesmos, para seus filhos, e para a vitalidade de sua comunidade podem superar o simples desejo de maximizar o valor do patrimônio.

Há uma ironia em culpar incorporadoras e proprietários porque são eles os maiores responsáveis por aumentar a oferta de moradia. Ao construir novas unidades e disponibilizá-las no mercado, eles são o principal mecanismo que, em um mercado funcional, ajuda a manter os aluguéis sob controle. Culpar quem constrói é como culpar os agricultores pela fome e, em seguida, propor como solução o tabelamento do preço do pão e a proibição de novos tratores.

“Esse mal-entendido tem consequências generalizadas. Ele transforma construtores em vilões e alimenta políticas como tetos de aluguel e proibições a investidores, em vez de medidas pró-oferta que realmente funcionariam,” aponta o estudo.

O resultado inevitável e desastroso de uma “não-atitude” preenchida pela culpa equivocada é que as soluções preferidas pelo público são, muitas vezes, as mais contraproducentes. As políticas que gozam de maior apoio popular para combater a crise imobiliária são frequentemente as que mais a agravam.

Enquanto isso, as políticas que os especialistas concordam que realmente ajudariam — como permitir a construção de mais moradias através de mudanças no zoneamento ou reduzir taxas de desenvolvimento — são as menos populares e percebidas como as menos eficazes pelo público. Essa desconexão entre a opinião pública e a evidência econômica é um dos maiores obstáculos para a resolução da crise.

A crise de habitação é complexa, mas não é insolúvel. O maior obstáculo pode não ser a falta de soluções, mas sim a natureza instável de nossas crenças. A pesquisa revela que, para a maioria, as opiniões sobre a economia da habitação não são crenças firmes, mas “não-atitudes” – um vácuo cognitivo. Esse vácuo nos torna vulneráveis a narrativas simplistas que culpam os atores errados, nos levando a defender políticas que, ironicamente, exacerbam a escassez de moradia.

Observando o debate em Nova York, fica claro como o instinto político e a pressão popular frequentemente reforçam essas mesmas crenças. E esse padrão não é exclusivo dos Estados Unidos. É um retrato em tempo real da economia popular descrita por Elmendorf, Nall e Oklobdzija.

Rodrigo Rocha é sócio do grupo OSPA, de desenvolvimento imobiliário e urbano, e do Instituto Cidades Responsivas.