Dois players do mercado imobiliário estão unindo forças para colocar de pé um fundo imobiliário que vai financiar incorporadoras de pequeno e médio porte.

O braço de gestão de recursos da Engeform, uma empresa de engenharia fundada há quase 50 anos, e a Finamob, uma plataforma de originação de recursos para real estate, estão preparando um FII de CRIs que pretende captar R$ 200 milhões.

As duas empresas estão prestes a entrar com o pedido na CVM, mas antes querem atrair investidores âncoras que se comprometam com pelo menos R$ 50 milhões do total.

Os sócios da Engeform vão entrar com 5% do capital, e a empresa será responsável pela estruturação do fundo de CRIs, que terá papéis com ticket entre R$ 10 milhões e R$ 20 milhões. Já a Finamob ficou com a prospecção de projetos, com todos já selecionados.

“Diferentemente de fundos que captam primeiro e depois alocam, estamos fazendo o inverso e já temos R$ 200 milhões no pipeline para alocação,” diz Murilo Marchesini, o CEO da Finamob.

O fundo escolheu focar nas incorporadoras de pequeno e médio porte porque o segmento tem opções mais restritas de crédito.

São empresas sem faturamento suficiente para se habilitar ao plano empresário dos grandes bancos e sem uma carteira de grandes projetos para atrair as gestoras.

Para reduzir o risco, o fundo vai se concentrar em empreendimentos residenciais de porte médio em praças consolidadas no Sudeste, Centro-Oeste e Sul, como São Paulo, Curitiba, regiões metropolitanas e cidades médias do interior. O perfil dos imóveis é de alta liquidez, como apartamentos para primeira moradia ou próximos à infraestrutura de transporte público. 

As duas empresas decidiram que não terão projetos greenfield no fundo, evitando o risco inicial e preferindo negócios em que os incorporadores se comprometam com recursos próprios de largada. 

Serão apenas projetos com pelo menos 15% das obras concluídas e 30% das vendas realizadas.

“Se o incorporador já atingiu esses níveis, a probabilidade de que ele desista é quase nula,” diz Luciana Improta, diretora de Gestão da Engeform Gestão de Recursos. 

Segundo Marchesini, há operações de alta qualidade de pequenas e médias incorporadoras, com bom crédito e baixo endividamento, mas que não despertam o interesse das gestoras maiores, que preferem um empreendimento de R$ 100 milhões do que cinco de R$ 20 milhões. 

E como as gestoras não olham para esse segmento, ele acredita que a competição por bons projetos nessa faixa é menor, garantindo assim maior prêmio. A rentabilidade estimada para este fundo deve ser inflação mais 1% ao mês para o investidor. 

Embora o juro alto pese contra na atração de investidores, a Engeform e a Finamob dizem que aqueles com olhar de longo prazo sabem que o atual patamar da Selic é transitório.

 “Este é um negócio na nossa visão de ciclo diferente do ciclo de curto prazo. Em geral, uma incorporação demora entre três a quatro anos, desde o momento da seleção do terreno até, efetivamente, a entrega completa da obra,” diz o CEO da Engeform Gestão de Recursos, Fernando Amato.

“E estamos sendo super cautelosos na modelagem, prevendo esse juro atual na viabilidade do projeto e, mesmo assim, ter VPL sobre receita acima de 20% de margem,” diz Marchesini.