O leilão de CEPACs da Faria Lima, ocorrido hoje na B3, vendeu só 57% da oferta disponibilizada na primeira leva.

Foram 94 mil títulos vendidos, de um total de 164,5 mil, que saíram ao preço mínimo de R$ 17,6 mil. A operação, portanto, levantou R$ 1,7 bilhão, abaixo dos R$ 2,89 bilhões estimados inicialmente.

Parte da frustração se deve ao próprio preço. Havia no mercado a percepção de que o lance inicial já era elevado para viabilizar economicamente empreendimentos imobiliários na região da Faria Lima.

A CBRE, por exemplo, disse ao Metro Quadrado que tem clientes grandes que não quiseram participar do leilão porque a conta dos projetos já não fechava pelo valor mínimo.

A Yuny é um dos casos de incorporadoras que estudavam entrar no leilão para viabilizar futuros projetos, mas desistiu pelo preço alto do título imobiliário.

Escritórios de advocacia que assessoram os deals imobiliários de incorporadoras listadas na Bolsa dizem que alguns dos seus clientes decidiram esperar a próxima safra, também em razão do preço.

Além disso, muitos players decidiram não participar por causa da insegurança jurídica criada às vésperas do leilão.

Na sexta-feira 15, o TJ-SP atendeu a um pedido do Ministério Público e suspendeu parcialmente trechos da lei municipal que regulamenta a Operação Urbana Faria Lima.

O MP questionou a alteração da lei municipal que permitia uma bonificação de 30% de potencial construtivo em regiões próximas ao eixo de transporte público e o uso de CEPACs para regularizar a situação de edificações que já excedem o potencial construtivo da região, como o projeto  da São José Construtora, St. Barths, na Leopoldo Couto Magalhães Jr., ou o corporativo San Paolo, na Faria Lima.

A Prefeitura correu contra o tempo e conseguiu derrubar a liminar na segunda.

“Sexta-feira foi um susto e tivemos uma surpresa nada agradável com a ação do Ministério Público,” o prefeito Ricardo Nunes disse na B3.

Mesmo com a decisão que garantiu a realização do leilão, o mercado ainda teme os desdobramentos jurídicos envolvendo os CEPACs.

“A verdade é que cassou-se a liminar, mas o mérito vai ser julgado sabe-se lá quando, e qual será o entendimento,” disse um executivo ao Metro Quadrado.

“O apetite do mercado — seja para os riscos, seja sob o aspecto financeiro e econômico — não está tão forte como se imaginava,” disse a advogada Giselle Vergal, sócia do escritório B/Luz.

Diante da demanda abaixo do esperado, a leitura do setor é de que só comprou CEPAC quem já tinha projetos prontos para sair do papel.

Foi o caso da Partage, que adquiriu 19,8 mil títulos para desenvolver um terreno em frente ao B32, na Faria Lima, apurou o Metro Quadrado.

A Ágora foi a corretora que levou o maior lote em uma única proposta: 37 mil CEPACs. O maior lance unitário por um título foi de R$ 45 mil. “Deve ser algum empresário com heliponto irregular,” disse um executivo.

A segunda etapa do leilão está prevista para o primeiro trimestre de 2026, quando ainda restarão 124 mil unidades no estoque da Prefeitura.

Nunes disse que a Prefeitura vai avaliar se mantém ou revê o preço mínimo.

Considerando as duas fases, esta será a sexta e última oferta de CEPACs para a Operação Urbana Faria Lima, que começou nos anos 1990.

A Prefeitura determinou que os recursos arrecadados na última oferta para a Faria Lima serão usados para obras de infraestrutura na região de Paraisópolis.