Com a oferta de terrenos cada vez mais restrita na Zona Sul do Rio, os lotes que carregam um imóvel tombado têm se tornado um caminho para as incorporadoras.

Em vez de ignorar essas casas antigas, parte delas fechadas há anos, as empresas têm optado por restaurá-las e construir o novo empreendimento residencial nos fundos ou na lateral do terreno.

A RJDI, por exemplo, seguiu esse caminho em Ipanema, onde encontrou um lote com área livre suficiente para incluir um bloco adicional sem interferir na visão que se tem de fora da casa preservada. 

O projeto prevê sete estúdios dentro do imóvel restaurado.

“Muita gente gosta de comprar dentro da casa restaurada porque acha que o imóvel é mais charmoso,” Jomar Monnerat, sócio-fundador da RJDI, disse ao Metro Quadrado.  

“Quando dá para criar um pouco no terreno, o restauro da casa tombada é justificável porque traz volume suficiente. Só fazer apartamentos dentro da casa, não.”

Nos últimos anos, o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), um dos órgãos responsáveis pela preservação desses imóveis, passou a adotar uma postura mais permissiva sobre as intervenções possíveis nestes terrenos, o que os tornou mais viáveis para projetos imobiliários. 

Além disso, a Lei Complementar nº 232/2021 regulamentou a reconversão de imóveis tombados e criou condições especiais para que esses bens pudessem receber novos usos, desde que preservados. 

A atualização do Código de Obras de 2018 também passou a permitir a modificação de uso e a construção de novas edificações no mesmo lote, desde que o projeto fosse autorizado pelos órgãos de patrimônio.

E há ainda um componente fiscal que pesa na conta, já que as unidades instaladas dentro do imóvel tombado são isentas de IPTU. 

Embora o processo tenha avançado no município, o cenário muda quando o tombamento é federal. 

“Muitas empresas não compram mais terrenos se tem algum tombamento do Iphan, porque é muito lento. Eu tenho um projeto que está há 11 anos parado,” disse Otávio Grimberg, sócio-fundador da SIG Engenharia.

A SIG Engenharia possui dois projetos em terrenos com imóveis tombados. Em Ipanema, a empresa está restaurando uma casa da década de 1930 para transformá-la na área de lazer do empreendimento.

Já na Urca, o casarão preservado dará origem a 11 estúdios, e o anexo existente será convertido em um apartamento de dois quartos com acesso independente e terraço privativo. 

“A palavra tombado, aqui no Rio, é sinônimo de morto. Várias casas, por serem tombadas, não tinham aproveitamento comercial no terreno, e estavam praticamente abandonadas,” disse Otávio.

A ARKT — antiga Origem — seguiu a mesma lógica em Botafogo, onde a casa tombada será transformada em uma galeria de arte integrada ao residencial, que será uma parte central do projeto.

“A cidade precisa olhar para isso de forma responsável e estratégica. Incorporar com patrimônio é uma maneira inteligente de produzir novo estoque sem romper com a memória urbana,” Henrique Blecher, CEO da ARKT, disse ao Metro Quadrado. 

Além desses empreendimentos, outros quatro exemplos de terrenos com imóveis tombados aparecem em um levantamento da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara do Rio, no Flamengo, no Jardim Botânico, em Botafogo e no Catete. 

Para o presidente da comissão, o vereador Pedro Duarte (Partido Novo), esse tipo de operação ajuda a preservar a escala dos bairros sem impedir a chegada de novos moradores. 

“A partir do momento que os imóveis tombados não computam para a área total construída, esses projetos são grandes aliados da preservação, que pode sim ser conciliada com o desenvolvimento,” disse ele.