Na Cyrela, uma mudança no processo de reconhecimento de receitas impulsionou os números do último tri, mas pode levar a uma ressaca nos próximos resultados.

Até o quarto tri, a incorporadora da família Horn esperava seis meses após um lançamento ou até que o projeto batesse 50% de vendas — antes de começar a registrar a receita, de acordo com o BTG Pactual.

Essas regras, chamadas de cláusulas suspensivas, são comuns no setor para evitar volatilidade no balanço caso a empresa desista do empreendimento após vendas mais fracas que o esperado, por exemplo.

O percentual adotado por cada incorporadora depende do otimismo de cada uma com as perspectivas de vendas dos produtos que colocarão na prateleira.

Mas a Cyrela, que nunca desistiu de um projeto após o lançamento, decidiu que, a partir do quarto tri, vai reconhecer as receitas assim que seu time der o sinal verde para o empreendimento.

“O que estamos fazendo é avaliar ao final de cada trimestre quais são aqueles projetos que não vamos mais desistir, e neste momento temos o reconhecimento de receita,” o CFO Miguel Maia Mickelberg disse em call com analistas.

A medida foi tomada num momento em que o mercado de médio/alto padrão — o core da Cyrela — tem dado sinais de desaceleração no ritmo de vendas, embora o CFO tenha dito após a publicação do último balanço que a incorporadora ainda não sentiu essa perda de fôlego do segmento em seus negócios.

No quarto tri, o VGV do estoque pronto da Cyrela cresceu 48% no quarto tri ante um ano antes, enquanto a velocidade de vendas (VSO) caiu de 55% para 45,2%, mas a empresa diz que essas variações refletem o expressivo aumento dos lançamentos no ano passado.

Com a mudança no jeito de contabilizar a receita, as vendas de lançamentos feitos no segundo e terceiro trimestres que antes estavam represadas por não terem atingido os critérios anteriores fossem reconhecidas no quarto tri.

Esse é o caso de empreendimentos como o Epic e o Vista Milano, que contribuíram com R$ 328 milhões e R$ 131 milhões, respectivamente, para o resultado.

Com isso, a receita líquida da incorporadora saltou para R$ 3,2 bilhões no trimestre, alta de 29% na comparação com o mesmo período de 2024 e muito acima do consenso de mercado, que esperava R$ 2,4 bilhões.

A mudança também levou a companhia a registrar R$ 302 milhões de receita de projetos já lançados no quarto tri, alterando a dinâmica anterior em que os empreendimentos seriam reconhecidos posteriormente e contribuiriam para o resultado do próximo trimestre.

“A preocupação do mercado é que, depois de destravar tudo, vai haver uma certa ressaca no primeiro trimestre, criando um vale nos resultados,” um analista disse ao Metro Quadrado.

Esse período já costuma ser sazonalmente mais fraco no mercado de média e alta renda, o que deve fazer com que as receitas fiquem num patamar ainda menor.

O efeito para os analistas do sell side seria ter que revisar a estimativa de lucro para baixo caso o primeiro tri venha muito inferior ao esperado.

Esses temores contribuíram para a queda da ação no dia 20, logo depois da publicação do balanço, com perdas de mais 7% no pregão.

Apesar das ressalvas, o analista diz que isso não altera a ótica de valor da empresa ou de retorno dos projetos. Pelo contrário, ajuda a corrigir distorções entre o resultado operacional e financeiro na companhia.

“No segundo e terceiro tri do ano passado, por exemplo,  a Cyrela vendeu bastante, mas isso não apareceu no resultado porque as cláusulas suspensivas eram muito altas. Eles perceberam que estavam ficando com a receita muito represada e por isso mudaram a regra.”

A Cyrela não dá guidance para os próximos trimestres, mas o CFO disse, ainda na call com analistas, que há fatores que indicam “uma boa dinâmica de geração de receita para os próximos anos”.

A receita com usinagem das obras, por exemplo, que é reconhecida de acordo com o percentual de conclusão dos empreendimentos, deve crescer e ficar entre R$ 5,5 bi a R$ 6 bi em 2026, contra R$ 5 bilhões no ano passado.

Além disso, a receita a apropriar foi maior do que o resultado registrado no período.

“Em 2025, nós vendemos R$ 10,5 bi na visão 100% consolidada e a nossa receita contábil foi de R$ 9,4 bi, então temos cerca de R$ 1 bilhão a mais que vai virar receita efetivamente no ano,” ele disse.