Um dos principais players de multifamily em São Paulo, a Vila 11 mudou o jeito como busca espaços para novos projetos.

Em vez de seguir a estratégia convencional de comprar terrenos para construir prédios, a investida do fundo americano Evergreen está procurando prédios comerciais antigos – já obsoletos para o mercado de escritórios – para promover retrofits.

A empresa recalculou a rota após perceber que prospectar terrenos se tornou uma missão ingrata, em razão da concorrência com as incorporadoras, que conseguem ser mais agressivas por trabalharem alavancadas e com produtos para venda.

“Deixamos de ser competitivos nas melhores localizações, então o mercado de terreno já não estava mais atrativo. Por outro lado, esses ativos datados comerciais começaram a ter transações,” o CEO Ricardo Laham disse ao Metro Quadrado.

Para a companhia, uma outra vantagem da aposta no retrofit é tornar mais rápido o processo de desenvolvimento, encurtando o ciclo de quatro anos para cerca de 18 meses.

Com a nova estratégia, a Vila 11 pretende dobrar o tamanho do seu portfólio em São Paulo ao longo dos próximos seis anos.

A empresa – fundada em 2017 – conta hoje com 1,8 mil unidades para locação. O plano é abrir de 250 a 400 novos apartamentos por ano até 2032, chegando a 3,5 mil unidades.

O primeiro retrofit foi feito no ano passado, em um prédio de quase 30 anos localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, uma das mais movimentadas de São Paulo.

A companhia investiu R$ 75 milhões no projeto, que resultou em 132 apartamentos para locação. E há outros dois ativos de retrofit já em operação – um deles já era um residencial e passou por uma reforma.

Já há também um próximo retrofit na esteira, localizado nos Jardins, que deve ser entregue no final do ano. Além disso, Laham diz que há três aquisições no pipeline também com essa característica.

A companhia analisa ainda oportunidades no Centro de São Paulo, onde os retrofits dão fôlego novo à região e aquecem o preço de imóveis e terrenos.

“Ainda não chegamos lá, mas é uma questão de tempo. Paqueramos portfólios há quatro anos. Olhamos a fundo os desenvolvimentos, empreendedores e temos acompanhado as políticas públicas, inclusive de subsídio para retrofit.”

A Vila 11 não é a única empresa de multifamily a apostar nesta tese. A Brookfield, por exemplo, que é líder do setor, comprou de uma tacada só cinco prédios retrofitados pela Planta, de Guil Blanche, em 2024.

O retrofit também é uma prioridade para a Caixa Econômica Federal, que está ampliando o montante de recursos para financiar o segmento. O banco calcula que só em São Paulo há 7 mil edifícios com potencial para requalificação, mas diz que faltam projetos.

No seu plano de expansão, a Vila 11 está priorizando bairros em que já atua e onde se concentram os empregos mais qualificados de São Paulo, entre eles Paraíso, Bela Vista, Itaim Bibi, Vila Mariana, Pinheiros, Vila Madalena e Brooklin.

“É onde mora, em números grosseiros, 10% das pessoas e onde estão 90% dos empregos. Também consideramos fundamental a mobilidade, então, 90% dos prédios estão na linha amarela ou verde do Metrô.”

Já o público-alvo é predominantemente a classe média – que, pressionada pelos juros, tem dificuldades para comprar um imóvel próprio e costuma recorrer ao aluguel.

Os valores de aluguel do portfólio vão de R$ 5 mil em unidades de um dormitório no Paraíso, por exemplo, para até R$ 20 mil em um imóvel de três quartos no Itaim. A taxa de ocupação média é de 95% nos prédios já estabilizados.