A Yuca, a startup de locação residencial, decidiu apostar na incorporação depois do juro alto frustrar seu plano de comprar imóveis prontos via fundos imobiliários.

A startup pretende lançar seu primeiro empreendimento já no próximo ano, em São Paulo, e está negociando com incorporadoras para entrar como sócia nos projetos.

A tese por trás da nova estratégia é a crença de que os investidores que buscam imóveis para locar se deparam com muitos projetos com layouts pouco funcionais e preços inadequados para esse mercado.

A Yuca diz que é comum as incorporadoras tentarem vender os apartamentos a investidores pelo maior valor possível com a promessa de que eles terão ganhos no Airbnb com tarifas que são inviáveis. 

“Já nós queremos ganhar tanto na locação quanto na incorporação,” Paulo Bichucher, cofundador e CEO da startup, disse ao Metro Quadrado.

O foco por enquanto são empreendimentos com VGV de até R$ 100 milhões em São Paulo, em bairros onde a demanda já é mais aquecida na plataforma da Yuca — como Pinheiros, Higienópolis, Paraíso e Jardins.

“Olhamos para terrenos de até mil metros quadrados e prédios com estúdios, um e dois dormitórios, pois percebemos que é muito importante ter um mix de unidades para a curva de locação ser mais rápida,” disse Rafael Steinbruch, também cofundador.

Fundada em 2019, a startup começou no segmento de coliving, reformando apartamentos maiores para alugar os quartos. Além de sublocar imóveis de terceiros, a empresa chegou a levantar um fundo imobiliário para ter apartamentos próprios, uma estratégia que não vingou.

“A tese era crescer o FII e ter uma base maior, mas, com o aumento da taxa de juros, as captações de fundos de tijolo praticamente pararam e migramos para ser uma gestora 100% de imóveis de terceiros.”

Parte do portfólio já foi vendido (restam três prédios), e hoje a maioria das unidades geridas pela Yuca são de grandes proprietários, incorporadoras, outros fundos ou pessoas físicas.

Para um investidor de venture capital que conhece a tese da Yuca, a entrada da startup na incorporação faz parte de um esforço para ganhar escala, o principal desafio dos operadores imobiliários.

“A escala talvez venha mais de verticalizar do que de fazer apenas uma parte da jornada sozinho, então eles estão buscando agora um caminho para usar a expertise que conquistaram operando os ativos.”

A startup não revela se já atingiu o breakeven, mas a iniciativa pode render margens maiores para a companhia do que a administração das locações.

“Quanto mais risco se toma e mais cedo se entra no ciclo, desde o terreno e a aprovação do projeto, mais é possível capturar valor e margem,” disse esse investidor.

Nas SPEs, a companhia pretende ter 50% de participação e trabalhar nos empreendimentos desde as etapas iniciais de concepção e marketing até a comercialização das unidades.

Os projetos, pensados para locação, serão entregues mobiliados e já plugados em sua plataforma de aluguéis.

A companhia espera fechar os deals com outras incorporadoras até o final do ano.

Depois do primeiro lançamento em 2026, a empresa quer colocar dois produtos no mercado em 2027, somando um VGV de R$ 200 milhões a R$ 300 milhões.

Para viabilizar os planos de entrar como sócia dos projetos, a startup vai levantar recursos com investidores via Sociedades em Conta de Participação (SCPs).

No passado, a Yuca já recebeu aportes da Monashees, ONEVC, Foundation Capital e Tishman Speyer.

“Temos alguns parceiros de captação aqui na casa. Já a incorporação em si vai seguir um financiamento a construção tradicional via SFH,” disse Steinbruch.

A startup discute ainda participar de produtos fora de São Paulo, em Vitória, no Espírito Santo, e Santa Catarina, mas como sócia minoritária.

“É quase como se fossemos prestar um serviço remunerado com participação no empreendimento para ajudar a catalisar e a vender os imóveis em praças onde a dinâmica de investimentos em locação está menos difundida.”

No processo de venda, a Yuca espera diminuir os custos com marketing e stands a partir da sua experiência no relacionamento com investidores.

“É um público que não precisa do mesmo encantamento de alguém que está buscando a moradia com que sonhou, então faremos uma comunicação muito mais atrelada ao investimento que vai baratear os custos e trazer mais rentabilidade para ele.”