Belo Horizonte está entregando uma rentabilidade maior em imóveis residenciais do que o eixo Rio-São Paulo.

Em um indicador que combina rendimento com locação e a valorização das propriedades, a capital mineira terminou 2024 com um retorno total de 26,6% na média, contra 17,2% para São Paulo e 12,9% para o Rio de Janeiro.

Os números fazem parte da primeira edição de um estudo feito pelo QuintoAndar com a FGV, que analisou os três maiores polos metropolitanos do País.

Numa comparação entre bairros, Belo Horizonte também sai na frente. No ranking com os 20 bairros com mais retorno em 2024, a capital mineira domina as quatro primeiras posições.

O líder é o Centro de BH, que registrou uma rentabilidade total de 36,6%. 

Santa Terezinha (33,7%), Bandeirantes (33%) e Caiçaras (31,1%) aparecem na sequência. Outros oito bairros de BH também estão na lista.

Segundo Thiago Reis,o gerente de dados do Grupo QuintoAndar, um dos fatores por trás da dominância de Belo Horizonte é a oferta limitada de imóveis na comparação com São Paulo e Rio de Janeiro.

“O rental yield no geral não se descola tanto em BH, que está em linha com o de outras cidades. Mas quando olhamos a valorização do imóvel, aí sim temos um valor muito grande,” ele disse ao Metro Quadrado.

Segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, outra explicação é o ritmo de retomada do mercado em cada uma das três capitais após a pandemia.

“O ciclo a partir da pandemia foi muito mais forte em São Paulo e no Rio de Janeiro, enquanto em Belo Horizonte estava muito aquém. Há uma recuperação tardia em 2024,” ela disse.

Apesar da diferença nos níveis de oferta, as três cidades têm algo em comum: as maiores rentabilidades não foram registradas nos locais onde tradicionalmente o preço por metro quadrado é mais elevado.

Isso ocorre porque a base inicial de comparação em bairros como Pinheiros, em São Paulo, a Zona Sul do Rio de Janeiro e a Savassi em BH já é naturalmente mais elevada.

“Quando pegamos um apartamento com um ticket médio um pouco mais alto, é difícil ter uma valorização de 20%,” Thiago disse.

Além de implicar um ritmo menor de crescimento, o preço mais alto limita a demanda, direcionando a procura para bairros mais afastados e com um preço por m² inferior.

Em São Paulo, por exemplo, o Jardim São Luís, na periferia da capital, foi o maior destaque, com um rendimento total de 24,7% em 2024.

Sapopemba (23%), Vila Sônia (22,2%), Vila Aricanduva (21,5%), Sítio do Mandaqui (17,3%) e Sacomã (16,1%) completam a lista de representantes paulistanos no Top-20. Já o Rio de Janeiro aparece em apenas duas posições, com a Penha (20,5%) e o Maracanã (15,2%).

Os pesquisadores dizem, no entanto, que uma rentabilidade bruta maior não significa que essas regiões sejam de fato as mais líquidas ou que concentram a maior demanda nas três capitais. 

Confira abaixo a lista com os 20 bairros mais rentáveis de 2024 nas três cidades:

1. Belo Horizonte – Centro: 36,6% a.a.
2. Belo Horizonte – Santa Terezinha: 33,7% a.a.
3. Belo Horizonte – Bandeirantes: 33% a.a.
4. Belo Horizonte – Caiçaras: 31,1% a.a.
5. São Paulo – Jardim São Luís: 24,7% a.a.
6. Belo Horizonte – Carlos Prates: 23,1% a.a.
7. São Paulo – Sapopemba: 23% a.a.
8. São Paulo – Vila Sônia: 22,2% a.a.
9. Belo Horizonte – Salgado Filho: 21,8% a.a.
10. São Paulo Vila – Aricanduva: 21,5% a.a.
11. Rio de Janeiro – Penha: 20,5% a.a.
12. Belo Horizonte – Paquetá: 20,2% a.a.
13. Belo Horizonte – Boa Viagem: 18,8% a.a.
14. São Paulo – Sítio do Mandaqui: 17,3% a.a.
15. Belo Horizonte – Silveira: 26,9% a.a.
16. Belo Horizonte – Jardim América: 16,7% a.a.
17. Belo Horizonte – Ouro Preto: 16,6% a.a.
18. São Paulo – Sacomã: 16,1% a.a.
19. Belo Horizonte – Floramar: 15,8% a.a.
20. Rio de Janeiro – Maracanã: 15,2% a.a.