Em 2020, quando tentou fazer seu IPO, a CFL tinha planos ousados: a maior incorporadora do Sul do País queria chegar a uma receita de R$ 930 milhões em quatro anos, com margem bruta de 35% e um lucro líquido de R$ 200 milhões.

Na época, a empresa faturava menos de R$ 100 milhões com um lucro líquido de R$ 20 milhões.

O IPO acabou não saindo, mas a CFL entregou tudo que havia prometido — e mais ainda.

No resultado de 2024 que acaba de publicar, a incorporadora de alta renda reportou vendas contratadas líquidas de R$ 2,2 bilhões, uma receita de R$ 1,07 bilhão, margem bruta de 36,6% e um lucro líquido de R$ 271 milhões.

Em alguns indicadores, os números colocam a incorporadora da família Bocorny Corrêa à frente de companhias tradicionais do setor, como Eztec, Even e Gafisa.

Para se ter uma ideia, a Eztec teve vendas de R$ 1,69 bilhão no ano passado, com uma receita de R$ 1,5 bi; a Even vendeu R$ 1,38 bi e faturou R$ 2,1 bi; e a Gafisa, vendeu R$ 690 milhões e faturou R$ 900 milhões. 

Nas margens, a CFL está à frente de todo o mercado. Enquanto ela fez uma margem bruta de 36,6% e uma margem líquida de 25,2%; a Eztec entregou 34,1% e 25,9%; a Even, 30,9% e 2,1%; a Gafisa, 24% e 6,3%; a Cyrela, 32,4% e 20,1%, e a Lavvi, 33,8% e 22,1%. 

“Conseguimos entregar um crescimento de volume nas vendas ao mesmo tempo em que crescemos nossas margens operacionais, o que normalmente não vem junto,” Luciano Bocorny Corrêa, o controlador e CEO da CFL, disse ao Metro Quadrado.

Segundo ele, o bom resultado teve a ver com a assertividade da companhia na compra do landbank e no desenvolvimento dos projetos, aliado a uma disciplina na execução das obras. 

Isso se refletiu num aumento relevante no preço médio das vendas contratadas, que saiu de R$ 12,5 mil o metro quadrado em 2020 para R$ 31 mil/m² no ano passado.

Luciano também disse que a companhia opera com um modelo mais asset light que o padrão da indústria, o que explica a rentabilidade superior. Isso acontece porque ela compra boa parte de seu landbank com permutas (apenas 8% é pago em dinheiro), e porque o down payment que os clientes dão no período de obras é muito acima do normal do setor.

Enquanto a média das construtoras de alta renda é um down payment ao redor de 30%, a CFL opera com cerca de 60%. 

Para completar, a companhia tem uma VSO (a velocidade de vendas) também acima da média, de 63%, em comparação aos 39% da Eztec, aos 34% da Even, e aos 31% da Gafisa. 

“Com esses três fatores, a nossa dinâmica de geração de caixa e EBITDA acaba sendo muito diferente dos nossos pares. E isso permite que a gente consiga entregar o mesmo resultado com bem menos capital empregado,” disse o CEO. 

Parte da diferença na margem líquida tem a ver também com as despesas menores. A CFL tem um SG&A/receita de 4,9%, em comparação a 12,1% da Lavvi, 12,9% da Trisul e 16,9% da Eztec.

É verdade que essas companhias precisam ter uma estrutura maior por serem listadas na Bolsa. Mas Luciano diz que isso só explica parte da diferença.

“Se fôssemos listados e tivéssemos que incluir esses custos a mais, acho que esse percentual subiria para uns 7%, ainda uma diferença grande,” disse ele. “Acho que por sermos uma empresa de dono conseguimos ter uma disciplina de custos e despesas maior.”

A estrutura de capital da CFL também está equacionada. No ano passado, a companhia fechou com caixa líquido (uma posição de caixa de R$ 125 milhões para uma dívida de R$ 106 milhões).

“E quando olhamos pra frente, temos uma receita a apropriar de R$ 1,47 bilhões, de vendas que já fizemos e que vão entrar conforme as obras forem evoluindo,” disse Luciano.

Segundo ele, esse backlog está rodando com uma margem bruta de 40%, maior que a margem do ano passado. “Isso mostra que devemos continuar com uma margem acima das médias do mercado,” disse ele. 

Apesar do bom momento operacional, o CEO disse que pretende pisar no freio este ano, reduzindo drasticamente os lançamentos. No ano passado, a companhia lançou R$ 2,3 bi em VGV e pretende lançar menos de metade disso este ano.

Em 2026, a expectativa é manter os lançamentos também neste patamar de R$ 1 bi. 

“Estamos achando que vamos ter anos mais desafiadores no macro, antes de voltar a melhorar,” disse o empresário. “Então até a eleição vamos dar essa pisada no freio para esperar e ver o que acontece.”