Aprovada com a premissa de simplificar o sistema, a reforma tributária está tendo o efeito contrário para a construção civil, ao gerar mais complexidade.

Às vésperas do início da fase de transição da reforma – que começa em janeiro de 2026 e se consolida em 2033 – o setor ainda não tem clareza sobre o impacto financeiro da mudança no custo dos projetos, o que pode afetar os lançamentos que chegam ao mercado.

Hoje, a construção civil é tributada com uma alíquota de 4% sobre a receita bruta, por meio do RET (Regime Especial de Tributação), que deixará de existir com a consolidação da reforma.

A partir de 2026, na fase de transição, as incorporadoras e construtoras poderão optar se seguem com o RET até a consolidação, ou se aderem ao novo formato de tributação do IBS e CBS, cujas alíquotas não foram definidas ainda.

Caso optem por embarcar antes, as empresas terão que analisar os projetos e as diferentes incidências de tributos a depender do tipo de projeto e qual o público alvo, por exemplo.

Álvaro Lucasechi, sócio de direito imobiliário do KLA Advogados, diz que a decisão de migrar mais cedo para o novo regime precisará ser analisada caso a caso, mas que dificilmente o governo definirá uma alíquota mais vantajosa que a atual. “Melhor que a alíquota do RET para as incorporadoras é impossível,” ele diz.

Outro ponto crucial é o mecanismo de split payment que passa a vigorar no modelo de tributação.

Diferentemente do que ocorre hoje – em que a empresa recebe o valor integral e repassa o imposto depois –, a reforma prevê o recolhimento automático do tributo pelas entidades da federação.

“Hoje, o valor faturado já inclui os impostos. A empresa recebe à vista e paga nos meses seguintes. No modelo novo, isso acaba, o que pode gerar problema de caixa para as companhias,” diz Álvaro.

Para ajudar os incorporadores a entender os melhores cenários de tributação, escritórios de advocacia e consultorias têm colocado os incorporadores na sala de aula para educá-los sobre as mudanças.

O diretor executivo da Sienge, Cristiano Gregório, diz que parte do trabalho da consultoria imobiliária tem sido antecipar as discussões e mostrar que, com a consolidação da reforma tributária, os negócios precisarão pensar a tributação nas fases mais embrionárias dos projetos – e não mais apenas no fim das obras.

Segundo Cristiano, as companhias terão de desenvolver uma estratégia tributária mais complexa, que leve em conta vários aspectos da incorporação, como o tamanho do terreno, a região, o tipo de produto, os materiais e a mão de obra.

“A decisão sobre a tributação vai ser levada aos times de projeto logo no início do ciclo da incorporação. O design de produto antes olhava só para público e preço, mas a tributação agora passa a fazer parte da conversa,” diz.

Para ajudar nesse processo, a Sienge deve lançar ainda em novembro uma calculadora da reforma tributária – uma ferramenta que vai auxiliar o incorporador a decidir qual perfil de tributação faz mais sentido para cada projeto.

Por enquanto, as incorporadoras estão quebrando a cabeça para entender as mudanças, já que, historicamente, a construção civil não foi desafiada a processos de digitalização ou mudanças na tributação, segundo Maucir Fregonesi Junior, especialista em direito imobiliário do b/luz advogados.

“Nosso trabalho tem sido duplo: de um lado, a conscientização sobre o tema; de outro, ajudar os clientes a fazer essa conta da tributação, que ficou mais complexa para eles.”

E o resultado dessa conta, diz Maucir, deve ditar o fluxo de projetos no pipeline das companhias.

Na avaliação dele, as incertezas podem gerar tanto uma corrida por novos lançamentos quanto um período de apagão – que não se justificariam financeiramente no contexto da transição tributária.

Maucir cita como exemplo a data-limite para adesão ao redutor de ajuste, mecanismo criado para evitar a bitributação durante a transição.

A regra prevê que projetos iniciados até 31 de dezembro de 2026 poderão aplicar um redutor que diminui a base de incidência do imposto a ser pago sob as regras do IBS e CBS.

“Por mais que existam oportunidades com o redutor de ajuste, há muitas incertezas que podem impactar os negócios e reduzir as margens, especialmente em projetos com um período de operação muito longo entre o início e o fim,” ele diz.