A enxurrada de empreendimentos de alto padrão na zona sul de São Paulo – do Itaim Bibi à Vila Nova Conceição – está provocando um êxodo em um dos bairros mais tradicionais da região central, o Higienópolis.

Conhecido por abrigar boa parte da comunidade judaica de São Paulo, o bairro foi por décadas o destino de uma elite que queria morar nos prédios projetados por arquitetos renomados do século XX, como Artacho Jurado e Lina Bo Bardi – mas agora tem assistido à saída de famílias que não querem mais viver em edifícios antigos e fogem da insegurança do Centro.

Os valores dos condomínios, além disso, estão ficando caros para um bairro cujos imóveis sequer contam com áreas de lazer que já viraram commodities nos empreendimentos mais novos, como quadras de tênis ou beach tennis, áreas de home office e múltiplas vagas de garagem.

O bairro tem hoje o segundo maior valor médio do condomínio de São Paulo – R$ 2,9 mil – atrás apenas do Jardim Europa, com R$ 3 mil, segundo dados da Loft.

“Higienópolis passou um tempo esquecido pelo mercado, já que as incorporadoras priorizaram regiões com terrenos maiores para lançamentos,” disse ao Metro Quadrado o corretor Pedro Assumpção, sócio da imobiliária High, focada no bairro.

O desafio para quem está de saída é revender ou achar inquilinos que queiram morar em apartamentos espaçosos; os valores dos condomínios assustam – o que leva a uma desvalorização dos imóveis.

Sem novos prédios desde 2023, Higienópolis viu em 2024 o preço médio do metro quadrado ficar abaixo da média de São Paulo pela primeira vez: R$ 10,5 mil, ante R$ 11 mil para a para a cidade.

“Isso reflete o envelhecimento dos imóveis e a menor valorização de unidades com mais de um dormitório,” disse a economista Paula Reis, do DataZap, responsável pelos números.

Não significa, porém, que os apartamentos estejam encalhados, e sim que há um novo perfil de público chegando ao bairro.

Quem tem aproveitado os valores menores são principalmente os mais jovens, uma geração que gosta da ideia de morar em uma região histórica, em prédios com uma arquitetura que resistiu ao teste do tempo e com uma boa oferta de opções de cultura e lazer que marca a zona central.

“Quando eu comecei a trabalhar como corretora, Higienópolis era 80% de velhinhos e 20% de jovens. Hoje isso inverteu,” disse Tamara Stief, conhecida no Instagram por vender apartamentos antigos.

“É um bairro planejado, tem metrô, tem todo tipo de serviço em volta. É um bairro que está pronto para viver.”

As incorporadoras já notaram. Hoje seis empreendimentos estão em fase de lançamento ou em obras, somando 489 novas unidades, segundo dados da consultoria Binswanger.

Joseph Nigri, por exemplo, da família fundadora da Tecnisa, está apostando em um alto padrão para idosos que gostam do bairro e topam morar em apartamentos menores, mas com uma estrutura mais adequada às suas necessidades, em edifícios com ambulatório, central de emergência, elevador de maca e vaga de ambulância.

“Com a família menor, as pessoas não querem metro quadrado sobrando. Um apartamento muito grande, às vezes, é um luxo desnecessário,” disse o empresário, que criou a marca Naara para a empreitada.

Nigri diz que há um grupo retornando ao bairro: jovens que se mudaram, mas depois constituíram família e querem morar novamente em Higienópolis. 

“Esse é um bairro importante para a comunidade judaica, e muitos retornam por causa do apego à região e pelas oportunidades de negócio,” ele diz.