Quem acompanha de perto o mercado de incorporadoras de média e alta renda está ficando em alerta para o nível de estoque das companhias.

Os lançamentos entre as listadas cresceram 29% no ano passado, mas não foram acompanhados pelo ritmo de vendas (com alta de apenas 1%), o que provocou um aumento de 32% nos estoques do segmento, aumentando as preocupações de investidores e analistas de real estate.

Um levantamento do BTG mostra que as companhias do segmento encerraram o ano com um estoque de 36,4 mil unidades, o que equivale a 16,6 meses de vendas — o maior número desde 2022.

A maior parte desse total ainda está em construção, mas 9,9 mil unidades já estão prontas.

O estoque pronto é considerado mais problemático, pois as incorporadoras podem ter que dar descontos e aceitar margens menores para fechar a venda, e as condições de pagamento são mais apertadas para os compradores.

“O brasileiro não tem poupança, e o estoque pronto exige uma entrada de 20% a 30% no ato, o que acaba corroborando com uma dinâmica de velocidade de vendas pior,” Ygor Altero, o vice-presidente de Equity Research na XP, disse ao Metro Quadrado.

O número de unidades ainda não vendidas vai continuar crescendo se as companhias mantiverem o ritmo de lançamentos e a demanda seguir restritiva na média renda.

Há uma expectativa de juros menores em 2026, mas é pouco provável que a queda da Selic se reflita em recuo do custo de financiamento imobiliário no curto prazo.

“Nesse cenário o envelhecimento do estoque é uma preocupação. A dinâmica depende das condições do mercado, mas se ele envelhece, há um problema de precificação, de margem e de atividade do produto,” disse um outro analista.

Para o BTG, o avanço também chama a atenção pois o custo de carregar as unidades ainda não vendidas é maior em meio ao cenário de taxas de juros ainda elevadas.

“No geral as empresas estão com os estoques bem vendidos. Mas, com as grandes entregas previstas para 2026 e 2027, os estoques de unidades concluídas, que são mais problemáticas, tendem a aumentar,” escreveram os analistas do banco em relatório.

Esse é o caso da Even, por exemplo, que encerrou o terceiro trimestre de 2025 com um estoque de R$ 3,6 bilhões, que equivale a 23 meses de vendas.

Desse total, 39% corresponde a unidades já concluídas e outros 18% a empreendimentos com entrega prevista para 2026 e 2027.

A incorporadora disse ao Metro Quadrado que o nível de estoque condiz com o tamanho e planejamento da empresa e afirmou que as unidades prontas correspondem a 12% do VGV total de estoque.

“Trata-se de um estoque jovem, composto por empreendimentos bem localizados e de alto padrão. Dos projetos em construção, cerca de 60% têm entrega prevista para 2029, o que nos confere tempo para executar as vendas com qualidade,” diz a nota enviada pela companhia.

Quem também tem um número relevante de empreendimentos prontos ainda na prateleira é a Eztec.

A companhia entregou R$ 2,6 bilhões em obras em 2025 e terminou o ano com um estoque de R$ 2,9 bilhões em VGV, dos quais 41% correspondem a unidades concluídas.

Mas a gestão disse em um evento do BTG que está conseguindo vender as unidades com margens saudáveis e que o ritmo de entregas será menor neste ano, o que favorece uma redução no nível do estoque.

Já a Mitre tem um estoque menor, de R$ 1,7 bilhão (ou 16 meses de vendas), e apenas 5,5% dele corresponde a unidades prontas. 

Apesar disso, o BTG acredita que o custo de carregar o estoque é o principal culpado pela rentabilidade considerada “soft” da incorporadora. O banco projeta um ROE de 10,5% para a Mitre em 2026.

“O custo fixo desse estoque tem sido prejudicial ao ROE,” disseram os analistas em relatório.

Já a Mitre diz que a avaliação deve ser feita em conjunto com o ritmo de vendas, maturação dos projetos e a parcela concluída dos empreendimentos.

“A VSO da Mitre foi de 43% nos últimos 12 meses e tem se mantido resiliente,” disse a companhia.

“O estoque total é composto majoritariamente por unidades com entrega futura. As unidades previstas para 2026 estão 95% vendidas, o que nos dá conforto para o ano de 2026.”