Um ano depois de ter sido lançada, a parte residencial do hotel Faena em São Paulo ainda está longe de atingir o percentual de vendas que o Fasano alcançou nos seus primeiros meses.

O último balanço da Even, incorporadora responsável pelo lado residencial, formado por duas torres, mostrou que pouco mais de 35% dos apartamentos foram vendidos no período, já considerando as fases 1 e 2, e sem incluir na conta as permutas negociadas na compra do terreno.

Não chega perto, porém, dos 81% alcançados em três meses pelo residencial do Fasano – também um projeto da Even e também um projeto de luxo ancorado em uma marca de hotel, lançado em 2019.

Parte da explicação está nas localizações.

Enquanto o Fasano foi erguido em uma área já consolidada do mercado de alto padrão, o Itaim Bibi, o Faena será construído em uma região não tão óbvia para o mesmo público, o bairro de Pinheiros.

Isso se deu por uma necessidade de espaço: o Fasano tinha uma escala menor e coube em um terreno de 4,8 mil m². Já o do Faena é quatro vezes maior, de quase 20 mil m².

“Dificilmente você consegue formar essas áreas em regiões de alto padrão efetivamente consolidadas, como Vila Nova Conceição e Itaim,” Marcello Romero, o CEO da Bossa Nova Sotheby’s, disse ao Metro Quadrado.

A escolha por Pinheiros, porém, gerou uma distorção de preços, o que ajuda a explicar o ritmo mais lento.

“O preço pedido no residencial do Faena é acima de R$ 40 mil o m², em uma região onde o entorno custa R$ 25 mil, no máximo R$ 30 mil,” disse um gestor de ativos imobiliários.

Além disso, com os juros no patamar de 14% ao ano, é mais difícil convencer o público-alvo de um projeto de altíssimo padrão a tomar a decisão de retirar o dinheiro de aplicações muito bem remuneradas no banco e assinar o contrato.

“Quem está disposto a pagar esse prêmio é quem aposta na localização no longo prazo, na comodidade e na marca Faena,” disse esse gestor.

Fundada por Alan Faena e outros sócios nos anos 2000, a bandeira tornou-se referência de luxo em Buenos Aires e Miami e deve inaugurar também um hotel em Nova York até o final da primavera do hemisfério norte.

O projeto com a Even no Brasil tem um VGV de R$ 3 bilhões. A parte residencial tem 140 unidades, corresponde a R$ 2,2 bilhões do total — e a incorporadora fica com metade desse valor.

A soma total inclui ainda permutas pelo terreno, que pertence ao Grupo Malzoni. Com as unidades cedidas ao grupo, o percentual comercializado subiria para 45%.

Pelo indicador de velocidade de vendas (VSO), o ritmo do residencial do Faena está em 11%, uma taxa considerada baixa pelo mercado.

O ritmo mais lento, no entanto, não acende o sinal de alerta para analistas de bancos que cobrem a Even.

“Tipicamente, nesses grandes projetos de altíssima renda a característica é de alguma venda na largada, pouca durante a obra e uma acelerada importante quando está perto de ficar pronto,” disse Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI, lembrando que a previsão para o término da obra é 2029.

Para Ygor Altero, analista e head de real estate na XP, a alavancagem controlada da Even também permite uma postura menos agressiva nas vendas.

“A estratégia é vender mais devagar privilegiando o preço, em vez de dar desconto e acelerar o nível de velocidade de vendas,” disse.

“E ao contrário do que parece, lançar um prédio que será construído em três anos e vender 100% em um mês é um fracasso, pois significa que o incorporador cobrou mal e cobrou pouco,” disse um gestor.

Para Romero, da Bossa Nova Sotheby’s, o Faena é um projeto disruptivo que talvez só tenha seu valor percebido daqui a cinco ou 10 anos, quando a região se tornar um lugar mais premium.

Foi o que ocorreu com o Parque Cidade Jardim, complexo de uso misto que inclui um shopping e um centro empresarial. Quando foi lançado, em 2007, o preço por m² estava na faixa dos R$ 7 mil. Hoje já há revendas acontecendo em patamares acima dos R$ 60 mil.

“Por enquanto, a tendência no Faena é que siga nesse ritmo mais lento de vendas,” disse Romero.

Já a Even disse ao Metro Quadrado que espera que as vendas se acelerem com o avanço das obras, previstas para começarem neste mês.

A incorporadora antecipou o lançamento da segunda fase do projeto para o quarto trimestre do ano passado graças à demanda por unidades específicas, como cobertura e duplex, que já não estavam mais disponíveis na primeira fase.

A Even acredita que o próprio Faena também deve ajudar a impulsionar a região, como ocorreu com as outras duas unidades do hotel em Puerto Madero e Miami Beach.

“Ele está puxando uma transformação desse bairro que é uma região que ficou um pouquinho esquecida, mas que está estrategicamente bem localizada,” disse o CFO Marcelo Dzik.