Os investidores que gostam do mercado de locação em Nova York – incluindo fundos brasileiros – estão sentindo que a oferta de imóveis residenciais para essa finalidade está ficando escassa.

Isso tem ocorrido porque boa parte da oferta já está sendo absorvida por outros investidores que preferem comprar para revender com valorização e não para ganhar com renda – uma estratégia que contou recentemente com um empurrão de Donald Trump.

Com o tarifaço de Trump pressionando os preços de insumos da construção civil, o mercado se apressou para comprar imóveis antes que os preços subam mais, reduzindo ainda mais a oferta para locação.

“E quando o Trump deu pra trás no tarifaço, os negócios vieram com mais força. O telefone não parava de tocar,” o corretor Harry Nasser, da Sotheby’s International Realty, disse ao Metro Quadrado.

“Essa escassez de oferta nunca foi vista antes. A cidade chegou a uma situação insustentável,” disse Bruna Rezek, da Urca Capital, gestora brasileira que opera no mercado imobiliário americano desde 2017. 

E com a procura em alta, os poucos imóveis disponíveis estão ficando mais caros, em todas as faixas de renda, mas com mais intensidade no alto padrão, segundo dados semanais de deals listados pela Olshan Realty. 

Em Manhattan, de 19 a 25 de maio, para imóveis a partir de US$ 4 milhões, foram assinados 55 contratos de venda — o dobro da semana anterior e o maior desempenho desde novembro de 2021. 

Com a valorização dos imóveis em geral, um outro efeito para o mercado de locação é o aumento dos preços dos aluguéis, já que os proprietários tendem a cobrar mais, uma barreira à demanda dos inquilinos.

A consultoria Urban Digs diz que o mercado de compra e venda deve seguir aquecido no verão, também com crescimento nos valores de aluguéis.

Com a menor oferta para locação, duas políticas já antigas passam a ter um peso maior na estratégia dos investidores – a rent control e a rent stabilization – criadas para garantir acesso à moradia popular e evitar a gentrificação na cidade, com regras que buscam evitar preços abusivos nos aluguéis. 

São leis que acabam tendo menos impacto em tempos de oferta em alta, mas entram na conta em cenários como o atual.

As duas políticas foram criadas como contrapartidas para edifícios construídos com incentivos fiscais em diferentes épocas.

O rent control foi criado pelo governo federal em 1943, para prédios erguidos até 1947, para abrigar veteranos da Segunda Guerra Mundial com a oferta de uma moradia acessível e evitando aumentos excessivos dali em diante.

Já o rent stabilization foi idealizado pelo legislativo do estado de Nova York em 1969, para imóveis construídos até 1974, num esforço de continuidade da política anterior, para limitar um movimento de gentrificação que estava ocorrendo.

Hoje, 44% do estoque de imóveis na cidade faz parte das políticas de restrição de reajustes no preço do aluguel. Os 56% restantes podem ser negociados pelos proprietários no chamado free market de imóveis. 

“Hoje, se você não tiver pelo menos 85% das unidades habitacionais de um prédio listadas no free market, a conta não fecha – ou dificilmente vai fechar,” diz Ricardo Costa, sócio e head da operação americana da RBR Asset. 

No último projeto entregue, Costa diz que a gestora avaliou mais de 1 mil imóveis antes de escolher os 10 que compõem a carteira. “Nosso critério de compra é investir em prédios inteiros, que tenham de 90% a 100% de unidades não reguladas,” ele diz. 

Até 2019, era comum adquirir um edifício e depois negociar a saída dos moradores que pagavam aluguel menor. 

No entanto, o aumento na judicialização de casos fez a prefeitura mudar as regras, limitando essas negociações. 

O resultado disso tem sido o aumento da vacância entre imóveis que se enquadram nas políticas.

Sem margem de reajuste no preço do aluguel, alguns investidores de menor porte deixam de reformar os imóveis e preferem mantê-los desocupados a operar com prejuízo, além de sentirem o peso do juro, que pode resultar na perda do ativo.

De acordo com a Property Shark, os casos de proprietários com hipotecas executadas por inadimplência dobraram de um ano para outro. 

“A demanda está explodindo, e a oferta segue barrada por essas questões regulatórias na cidade,” diz Bruna Rezek, da Urca Capital.

Na Urca, a estratégia tem sido avaliar outras regiões com menos regulação e preços mais baixos, como a Flórida e o Texas.

“Há apetite dos brasileiros por praças mais favoráveis aos proprietários, especialmente no caso de investidores menos acostumados com o mercado americano,” ela diz.