Quatro anos depois de ter deixado o comando da Tecnisa, a construtora fundada pelo pai, Joseph Nigri está voltando ao mercado imobiliário, agora em seu primeiro voo solo como empreendedor.

A aposta de Joseph: a incorporação de prédios residenciais de alto padrão para idosos com mais de 75 anos. 

Para tirar o projeto do papel, já comprou dois terrenos – um em Higienópolis e um em Pinheiros – e está negociando um terceiro no Morumbi – um investimento de R$ 92 milhões entre permutas e compras em dinheiro. E já está buscando sócios para avançar com mais aquisições.

“São Paulo é a quinta maior cidade do mundo, tem renda, mas ainda não tem um empreendimento de alto padrão voltados para idosos, que acabam morando em residências normais,” Joseph disse ao Metro Quadrado. O empresário batizou o negócio de Naara (“moça jovem” em hebraico e “espírito jovem” em tupi guarani). “E esse público logo será a maioria, porque a expectativa de vida aumenta e as famílias estão tendo menos filhos.”

O empresário está mirando o segmento com mais de 75 anos porque entende que as pessoas de alta renda que ainda estão na faixa dos 60, embora sejam oficialmente consideradas idosas pelo IBGE, seguem muito ativas e sem exigir cuidados especiais.

Já os que estão acima de 75 anos costumam ter mais problemas de saúde e contam com menos pessoas em casa para dar apoio, seja porque são viúvos ou porque os filhos já não moram mais com eles. “Essas pessoas de renda elevada não querem morar em asilos ou casas de repouso, e os filhos nem sugerem ou cogitam.”

Formado em engenharia civil pela USP, Joseph é o filho mais velho de Meyer Nigri, o fundador e controlador da Tecnisa, e desde que saiu da faculdade, em 2004, trabalhou para assumir o lugar do pai no comando da companhia, passando por várias áreas do negócio e tornando-se CEO em 2017.

Com a empresa machucada pela recessão de então e pela crise de distratos, assumiu a empresa do pai com a missão de tocar um turnaround. Reduziu custos, alterou a política de remuneração variável, mudou a sede e realizou o follow-on em 2019.

A ideia de investir em residências para idosos surgiu enquanto ainda estava na Tecnisa, há 10 anos, quando fazia um curso em Harvard e conheceu um colega que investia em senior living nos Estados Unidos, onde esse mercado é mais maduro.

A intenção inicial era transformar a ideia em uma unidade de negócios da Tecnisa, mas o projeto acabou ficando guardado e só foi desengavetado depois que Joseph deixou o comando da companhia, no fim de 2021.

Quando começou a estruturar o negócio, Joseph se inspirou em empresas que já estão nesse mercado nos EUA, como a Sunrise e Brookdale, mas confessa que precisou se adaptar ao gosto do cliente brasileiro.

“Enquanto lá fora as residências para idosos são mais horizontais, mais afastadas dos centros urbanos, aqui nós estamos apostando em empreendimentos verticais, porque os paulistanos não querem sair de São Paulo,” ele diz. “Querem ficar perto dos parentes, para visitar e ser visitado, e também ter à mão todas as comodidades de uma grande cidade.”

E afirma que não está com medo dos juros altos. Como está de olho no público de renda alta, acredita que boa parte dos idosos pode vender a sua casa atual, bem avaliada, para comprar um apartamento mais barato e mais bem equipado. “Eu digo que eles não estão fazendo um downgrade, mas sim um downsize.”

Para captar recursos para comprar os terrenos, Joseph fez uma rodada family & friends, dando preferência à comunidade judaica, da qual faz parte. “O envelhecimento é algo que os judeus admiram, que nós honramos, faz parte dos nossos valores.”

O pai, no entanto, preferiu ficar de fora. “Depois que ele quase morreu de Covid, saiu do hospital dizendo que não queria inventar a roda. Brinca que só quer fazer pizza de muçarela, o básico do básico. Mas ele me apoia e hoje fica vendendo o meu negócio para que os amigos dele invistam.”

Mesmo assim, a Tecnisa, que também tem a Cyrela entre os acionistas, está envolvida nos empreendimentos da Naara. A empresa, que ainda tem Joseph como vice-presidente do conselho, terá 10% de cada empreendimento – todos em terrenos de 1 mil a 1,2 mil metros quadrados e com torres únicas de 70 a 80 unidades, equipadas com ambulatórios, central de emergência, elevador de maca e vaga para ambulância, entre outras instalações voltadas para o envelhecimento ativo.

O empresário calcula que São Paulo tem um mercado de 70 mil pessoas de renda elevada e na faixa superior a 75 anos, e defende que não se trata de um público potencial baixo. “Se cada torre comporta de 100 a 120 pessoas e eu consigo atrair só 1% desses 70 mil, dá para encher sete prédios. É a conta que eu faço.”

Ao mapear o mercado antes de comprar os primeiros terrenos, Joseph diz que só encontrou empreendimentos de alto padrão para idosos em Curitiba, o Bioos, que está com 90% das unidades vendidas. “Se Curitiba, que é menor, tem essa performance, imagina São Paulo.”

O primeiro empreendimento a ser lançado será na Alameda Barros, em Higienópolis, bairro conhecido por abrigar boa parte da comunidade judaica de São Paulo. O terreno foi comprado do médico Charles Ghelfond (do laboratório Ghelfond, na Av. Angélica), onde antes era uma farmácia e um estacionamento, em um acordo de permuta avaliado em R$ 45 milhões. A obra será tocada pela construtora Think e as vendas começam em junho, com uma média de R$ 27 mil o metro quadrado.

O próximo deve ser o de Pinheiros, cujo terreno foi comprado neste mês, por R$ 27 milhões. E o terceiro será o do Morumbi, em terreno que está sendo negociado por R$ 20 milhões.

Para seguir comprando mais terrenos, Joseph tem buscado novos sócios e estima que precisa captar mais R$ 100 milhões. O foco seguirá em São Paulo.