O crédito dos bancos para financiar obras está tão escasso que até as incorporadoras que atuam no Minha Casa Minha Vida estão tendo que buscar outras soluções.

A paulistana Lumy está colocando de pé um FIDC que pretende captar R$ 100 milhões para financiar projetos para o MCMV – o primeiro desse tipo no mercado.

Para atrair investidores, a empresa se vale da tese de que o MCMV tem se mostrado um segmento de baixo risco, por ter alta demanda e boas condições de financiamento ao comprador pessoa física na ponta.

“Hoje, o MCMV é a menina dos olhos do mercado imobiliário pelo tamanho do déficit, pelo volume de demanda e pelas taxas subsidiadas, que tornam esse segmento mais protegido dos ciclos de alta de juros,” Vitor Del Santo, o fundador da Lumy, disse ao Metro Quadrado.

O fundo é voltado a investidores qualificados, com aporte mínimo de R$ 250 mil, e está focado inicialmente em projetos da própria Lumy.

“Nós abrimos esse novo veículo para trazer o recurso de family offices, de gestoras e investidores que já estavam próximos da empresa, mas que agora vão poder entrar de forma mais estruturada.”

As incorporadoras que atuam no MCMV têm acesso a uma linha de crédito da Caixa com taxas mais baixas para financiar a produção, mas os empreendimentos precisam ter 70% de unidades elegíveis ao programa, ao preço de até R$ 350 mil, para receber o benefício.

Caso o projeto não se enquadre – ou apenas falte recurso no banco, o que também é comum – as empresas têm de recorrer aos chamados recursos livres – a um custo de CDI mais um prêmio.

Nesses casos, as pequenas e médias empresas enfrentam a concorrência das grandes e acabam tendo mais dificuldades para ter o funding aprovado.

Até aqui, a Lumy financiava seus projetos com capital próprio e linhas tradicionais da Caixa, que só liberam recursos após a venda de 30% das unidades. Com o FIDC, a incorporadora pretende ampliar sua capacidade de execução e encurtar o ciclo de obras. 

E diferentemente de operações tradicionais de incorporação, em que cada projeto depende de um financiamento individual, o FIDC permitirá reunir diferentes empreendimentos em um único portfólio, reduzindo riscos e ampliando a previsibilidade de fluxo de caixa.

Fundada em 2018, a Lumy nasceu com a proposta de oferecer produtos habitacionais econômicos com diferenciação de design, apostando em fachadas mais elaboradas e áreas comuns completas — incluindo rooftops, coworking, piscina, espaço gourmet e lavanderia compartilhada. 

“A gente gastou R$ 350 mil na fachada do primeiro projeto. Isso deu menos de 1% de margem a menos, mas um produto muito melhor,” disse Vitor.

A empresa soma R$ 2 bilhões em VGV em projetos espalhados pela capital e região metropolitana de São Paulo, com presença em municípios como Cajamar e Jundiaí.

Os recursos captados pelo fundo serão alocados inicialmente em quatro ativos, sendo dois deles — Lumy Penha e Lumy Guaianazes — na Zona Leste de São Paulo, uma das regiões de maior demanda por moradia popular no Estado. 

A estrutura do fundo foi desenvolvida em parceria com a Naxos Capital, gestora especializada em crédito estruturado, que já opera fundos semelhantes em setores como telecomunicações. 

A expectativa de retorno do fundo é de 26% ao ano, com prazo médio de investimento de três a quatro anos. 

“Dois incorporadores parceiros já nos procuraram para entrar no fundo. Estamos estudando abrir novas colunas dentro da estrutura para isso,” disse Vitor.