João Vianna, um dos fundadores da Loft, acaba de acertar a primeira aquisição de seu novo negócio de real estate, baseado nos Estados Unidos.

A Invisto, criada por ele como uma gestora que capta recursos para incorporar casas nos subúrbios americanos, está comprando uma construtora local, em um primeiro movimento de verticalização da empresa.

A companhia adquirida se chama Luih e atua no mercado da Flórida, por enquanto o único estado onde a Invisto opera nos EUA.

A Luih, uma empresa de 20 pessoas, já era antes uma fornecedora da Invisto e estava tocando 50% das obras da companhia.

“Essa aquisição vai ser um grande viabilizador da nossa expansão,” João disse ao Metro Quadrado.

Com a verticalização, a Invisto espera reduzir custos e prazos nas obras, e assim ter margem para entregar mais qualidade nas casas pelo mesmo preço.

“Nós começamos com obras que duravam 14 meses e agora a nossa estimativa é de sete a oito meses, com uma redução de 7% no custo,” ele disse.

O empresário, porém, não pretende deixar de fazer obras com outras construtoras. “É importante ter mais parceiros para sabermos o quão eficientes somos em relação aos outros e no que podemos melhorar.”

Criada em 2022, quando João saiu da operação da Loft, a Invisto tem outros dois fundadores: Victor Magalhães, ex-VP da Loft e agora CEO da Luih, e Rafael Rebouças, fundador da Joy, de coliving.

Ao lado de João, eles notaram que os subúrbios dos EUA contam com uma grande quantidade de casas envelhecidas.

As chamadas single family homes – a maior classe de ativos imobiliários do país, com um estoque de US$ 53 trilhões – têm uma idade mediana de 45 anos.

De olho na demanda das novas gerações por casas mais modernas, eles criaram a Invisto como uma gestora que capta recursos junto a investidores para demolir as residências antigas e construir novas no lugar, aproveitando que os imóveis já estão em endereços bem estabelecidos.

Desde então, a Invisto já captou dois fundos.

O primeiro levantou U$ 65 milhões e já está totalmente alocado. O segundo, com captação encerrada em janeiro, somou US$ 150 milhões e está em fase de investimentos.

Ao todo, são 100 casas em portfólio da Invisto, com 15 vendidas.

Toda as residências estão espalhadas entre as cidades de Orlando e Tampa. As comercializadas contam com TIR de 30% em dólar.

Com os recursos que capta, a Invisto turbina as casas construídas com instalações como spa, piscina, ar condicionado em toda a residência e janelas com isolamento térmico e acústico.

A estratégia é especulativa. A Invisto projeta a casa com base em padrões já aceitos pelo público da região explorada e conta com uma rede local de corretores parceiros para vendê-las.

Ao escolher os lugares, a Invisto dá preferência a regiões com concentração de bairros nobres consolidados há 40 ou 50 anos, dentro de um raio geográfico, perto do centro, com arborização e oferta de serviços básicos, além de uma legislação que permita aprovações rápidas.

Miami, por exemplo, ainda não entrou no mapa da Invisto porque tem processos mais lentos. O Texas é um dos estados analisados para expansão geográfica. Mas um terceiro fundo só deve começar a ser desenvolvido no ano que vem. 

Apesar de ter verticalizado a construção, a Invisto não pretende comprar uma corretora, para não atrapalhar a relação que tem com o mercado local.

“Os corretores são grandes aliados porque ajudam na compra da casa velha e na venda da nova, então é importante tê-los engajados, nos procurando para oportunidades,” disse.

A Invisto também não tem planos de captar para o equity do negócio. Todo o capital da empresa é dos fundadores e de alguns poucos investidores anjos, que estão no conselho e ajudam com conhecimento técnico.

“Depois da nossa experiência com a Loft, queremos ter o controle do crescimento da companhia,” disse João, que ainda é acionista da proptech brasileira. “O mundo de venture capital nem sempre é a melhor solução.”