O grupo Leste quer captar R$ 300 milhões para investir no mercado de crédito imobiliário residencial nos EUA, numa distribuição que será feita pela EQI Investimentos.

A gestora de Emmanuel Hermann lançou hoje um fundo multimercado, batizado de Leste Crédito Internacional FIF, para alocar em uma carteira pulverizada de hipotecas de curto prazo formada por 165 ativos.

Todos os financiamentos foram originados pela própria Leste — cuja frente de empréstimos imobiliários nos EUA é um dos carros-chefe — e tem prazo médio de 12 a 30 meses, loan to value (LTV) médio de 63% e garantia imobiliária.

“São empréstimos-pontes que fazemos para grandes empreiteiros que querem reformar ou construir casas e edifícios residenciais e, no final, vendem, alugam ou refinanciam os imóveis,” Guilherme Loiacono, o diretor comercial do Grupo Leste, disse ao Metro Quadrado.

Entre os principais lastros da carteira estão um empreendimento multifamily com 97 apartamentos em Chicago, um hotel na Philadelphia de 760 quartos e um residencial de luxo na Flórida com 138 unidades de alto padrão.

Já a diversificação geográfica abrange 17 estados norte-americanos. Mas cerca de 37% da carteira fica na Flórida e há um foco em outros estados considerados “pró-business” e com legislações favoráveis a credores.

“Dá para comparar a tese com um crédito término de obra no Brasil, mas com um nível de maturidade de mercado, recovery e governança muito maior,” disse Roberto Varaschin, cofundador e diretor da EQI Investimentos.

A estrutura replica a de outro fundo trabalhado também em parceria pelas duas empresas em agosto. O produto, voltado a imóveis comerciais, levantou R$ 300 milhões e já encerrou as captações.

Agora a meta é levantar a mesma soma para o fundo voltado ao segmento residencial, que tem prazo estimado de dois anos e meio.

O público-alvo são investidores qualificados que queiram diversificar a parcela de crédito da carteira, mas mantendo a remuneração em reais — há um hedge cambial e a gestora almeja uma rentabilidade de CDI+2,5% ao ano.

“O mercado de crédito brasileiro tem sofrido bastante com os spreads cada vez mais amassados e precisamos dar vazão a esse recurso.”

Para reduzir a volatilidade, o fundo foi estruturado com uma divisão de 80% em cotas sênior e 20% em cotas subordinadas que ficarão com a Leste.

“Há um risco de cauda, mas ele existe porque estamos fazendo um swap e temos um cupom cambial, então a cota subordinada protege o investidor disso,” disse Varaschin.

Já o risco de inadimplência é baixo, afirma a Leste, com base nos índices históricos de outras operações da gestora, que ficam abaixo de 2%.

E a Leste conta com uma incorporadora — a Lore Development Group, fruto de uma JV com o Opportunity — caso seja preciso assumir os projetos.