Um pacote de medidas recém-aprovadas em Miami promete dar um novo estímulo ao mercado imobiliário da cidade – uma reforma tão relevante quanto a chamada Miami 21, criada em 2009 para quebrar a separação que havia entre regiões residenciais, comerciais e industriais.

Agora, Miami quer estimular novos projetos em áreas próximas ao transporte público, com a criação das chamadas Transit Station Neighborhood Districts, que abrangem propriedades localizadas a até 1,6 km de estações de metrô ou outros centros de transporte público.

Aprovadas em agosto, as novas regras ampliam a densidade permitida nessas zonas, reduzem as exigências de vagas de garagem nos prédios e simplificam processos de aprovação de projetos. 

Os projetos residenciais poderão ter de 150 a 500 unidades, com potencial construtivo de 11 a 40 vezes a área.

“A intenção do poder público é clara: incentivar densidade em áreas que já contam com infraestrutura completa, de escola a transporte. Não é uma mudança por acaso, é parte de uma estratégia da cidade,” disse Stephan de Sabrit, managing partner do Grupo Leste, que investe na região.

“Para nós, só valoriza o que já temos em carteira.”

Os primeiros efeitos já aparecem na valorização de terrenos em bairros estratégicos como Brickell e Coconut Grove.

Em julho deste ano, o pé quadrado (equivalente a 10 m²) de Coconut Grove custava US$ 860, um aumento de 3,4% na comparação anual. Já em Brickell, o pé quadrado custava US$ 656, o preço subindo 2,1% no ano. 

As medidas refletem o crescimento acelerado da população, déficit habitacional alto e limitação geográfica para expansão, tornando a verticalização próxima ao transporte de massa a principal saída para absorver a demanda.

Além disso, o condado do qual Miami faz parte, o Miami-Dade, já aplicava regras semelhantes – e a cidade de Miami passou a temer a possibilidade de perder projetos e arrecadação para outras regiões do condado.

“A cidade percebeu que precisava reagir. Ao criar suas próprias regras, evita que empreendimentos saiam da sua alçada e mantenham a arrecadação dentro dos limites municipais,” Ricardo Dunin, um dos fundadores da North Development, disse ao Metro Quadrado.

Um dos pontos mais comemorados pelo mercado foi a flexibilização da exigência de estacionamentos. Em algumas áreas, os requisitos de estacionamento podem ser reduzidos em até 80%, incentivando unidades menores, de até 40 m².

Em locais mais próximos a transporte de massa, a obrigação de construir vagas pode até ser eliminada. 

“Esse me parece um passo natural para a nova geração. Estamos perto de um cenário em que robotaxis vão baratear o deslocamento. Manter garagens obrigatórias significa encarecer os apartamentos para entregar vagas que talvez fiquem vazias,” disse Dunin.

As novas regras se somam à lei estadual conhecida como Live Local Act, que traz também uma dimensão social. Incorporadores que destinarem parte das unidades a preços acessíveis podem ganhar ainda mais benefícios de altura e densidade. 

Entre os bairros incluídos na proposta, Coconut Grove – que durante anos resistiu a empreendimentos de maior porte –, é onde os moradores demonstram mais resistência. 

O bairro central, a 15 minutos do aeroporto e cercado por algumas das melhores escolas da cidade, passa por um processo de substituição de construções antigas por prédios mais modernos. 

Nos últimos cinco anos, a região ganhou mais restaurantes e público jovem.

“As áreas de casas continuam preservadas, e os corredores destinados a prédios estão sendo renovados, o que gera valor para todos,” disse Jorge Rucas, Diretor de Desenvolvimento Imobiliário na Lore Development Group, joint venture do Grupo Leste com o Opportunity.