Um prédio da orla de Ipanema com apenas quatro apartamentos (um por andar) será demolido para dar lugar a um novo residencial de alto padrão.

O imóvel localizado na Av. Vieira Souto, número 432, foi comprado pela incorporadora Balassiano, que tem tocado outros empreendimentos de luxo na Zona Sul do Rio e prevê no endereço um condomínio com VGV de mais de R$ 400 milhões.

O projeto será do arquiteto Thiago Bernardes e ainda está sendo desenhado, mas já é certo que o novo prédio será maior, com 11 unidades de 410 metros quadrados cada, e mais andares, ainda sem um número definido.

A ampliação da área construída será possível graças ao potencial construtivo que a Balassiano comprou de outras incorporadoras que desenvolveram empreendimentos no âmbito do Reviver Centro, o programa da Prefeitura que dá potencial a quem toca projetos na região central para usá-lo em outros bairros, incluindo a Zona Sul.

Para esse empreendimento, a Balassiano comprou o direito de construir quase 2 mil m² a mais no terreno, entre aquisições de potencial construtivo de terceiros (inclusive do projeto de retrofit do antigo prédio do “A Noite”) e outorgas.

É graças ao Reviver Centro que a área de Ipanema está vivendo um boom de desenvolvimento, um movimento que está revigorando a oferta de imóveis na área.

“Por muito tempo a legislação de Ipanema foi muito restritiva, e com isso o bairro envelheceu,” o CEO Thiago Balassiano disse ao Metro Quadrado.

O terreno da Balassiano tem 500 m² (tamanho padrão para a orla de Ipanema) e foi adquirido depois de uma fase de buscas e negociações que durou cerca de três anos – uma tarefa difícil para uma área onde os proprietários costumam ser famílias de alta renda que não precisam vender e têm uma relação afetiva com os apartamentos.

A Balassiano não revela quanto pagou no terreno, mas as negociações no entorno para áreas de 500 m² estão girando entre R$ 100 milhões e R$ 120 milhões.

Um dos desafios da Balassiano foi encontrar um terreno onde o novo projeto pudesse respeitar as regras de sombreamento da cidade e ainda assim ser viável economicamente.

Pela lei, os prédios não podem ser altos o suficiente para gerar sombra na orla, e o nível de sombreamento pode variar a depender da localização do imóvel.

Nesse caso, o CEO disse que o projeto vai contar com “alguma criatividade” para se adaptar, como recuar um pouco a parte de cima do prédio.

A expectativa da incorporadora é vender os apartamentos com o m² entre R$ 85 mil e R$ 90 mil, acima do que está sendo vendido em novos projetos na Av. Prudente de Morais (a avenida que fica atrás da Vieira Souto), em torno de R$ 60 mil.

“Se para dentro do bairro esse é o valor, na praia podemos vender por mais,” disse Thiago.

O projeto terá uma área de lazer no térreo, com amenities como piscina, academia e spa, e ofertando vagas de garagem no subsolo, uma das maiores dores de cabeça de quem procura imóvel na orla.

O CEO espera que a maior demanda venha de compradores de fora do Rio, como paulistas, mineiros, brasilienses e de cidades do interior do Brasil.

“São pessoas que querem um produto super premium no Rio, mas não querem a dor de cabeça de reformar um imóvel antigo,” ele disse.

Foi esse o perfil que a incorporadora mais atendeu em outro projeto na Zona Sul, que está sendo desenvolvido na Av. Delfim Moreira, no Leblon, e tem VGV de R$ 235 milhões.

Já entre aqueles que já moram em Ipanema, ele acredita que pode haver uma demanda das gerações mais jovens, que estão formando família.

“Os mais velhos têm um perfil mais acomodado, enquanto os recém-casados, ou que acabaram de ter um filho, buscam um upgrade.”

O projeto deve ser lançado no primeiro semestre do ano que vem, depois do Carnaval. As obras devem ser iniciadas logo em seguida, com previsão de término em 2028.