A Prefeitura do Rio realizou no fim do ano passado o primeiro leilão de potencial construtivo do Reviver Centro, mas nenhum resultado foi divulgado.

A razão é muito simples: ninguém quis participar.

O município ofertou 10 mil metros quadrados dos 24 mil m² gerados pelo “A Noite” – o histórico prédio do Centro que ficou abandonado por 10 anos e foi comprado em 2023 pela Azo, que está tocando o retrofit.

A incorporadora já vendeu 97% das unidades para a Brookfield, mas segue responsável pelo imóvel e é dona de metade do potencial gerado pelo retrofit, enquanto a outra metade pertence à CCPar, a Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar), da Prefeitura.

A intenção da Prefeitura com o leilão era divulgar o Reviver Centro – que gera potencial para quem investe na região central – e dar visibilidade à possibilidade de esse potencial ser comprado por outros players, mas as condições não foram consideradas atrativas.

Fontes a par do assunto disseram que a ausência de propostas não foi exatamente uma surpresa, pois o mercado carioca é pequeno e os incorporadores já sabem quem está vendendo potencial – e ninguém está correndo para comprar. 

“Esse é um mercado B2B. Quem compra é incorporador, e esse tipo de negociação costuma acontecer por conversa direta,” disse o CEO de uma incorporadora.

O edital pedia um lance mínimo de R$ 1,9 mil por m² e, na avaliação de alguns players, as condições eram inferiores ao que é praticado nas negociações entre as empresas. 

Entre as incorporadoras, o preço costuma ser mais caro, de R$ 2 mil a R$ 2,5 mil, mas com maior flexibilidade de prazo e de pagamento. 

Com o avanço do Reviver Centro, também ficou menos interessante comprar potencial para guardá-lo, já que o valor da outorga pago para usá-lo sobe a cada ano. 

Nos primeiros anos do programa, lançado em 2021, o uso desse potencial podia ser feito sem pagamento de outorga ou com abatimentos elevados, que em alguns casos chegavam perto de 90%, a depender da área onde o crédito seria aplicado e do tipo de intervenção realizada no imóvel que o gerou. 

“Hoje existe uma sobreoferta de potencial, então o player pode ir ao mercado só quando entender que é o momento certo. Em um ano o potencial vai valer menos, então só compramos quando vamos usar,” Gabriel Pecly, o responsável por novos negócios na Balassiano, disse ao Metro Quadrado. 

Outro ponto citado é que raramente o potencial é comprado em grandes quantidades, já que os lançamentos na Zona Sul (os que mais se beneficiam do Reviver Centro) costumam consumir somente algumas centenas de m² de potencial. Na outra ponta, as empresas que geram o crédito já consomem boa parte, sobrando um volume limitado para venda.

Atualmente, o potencial pode ser usado em trechos da própria região central e de alguns bairros da Zona Sul (Copacabana, Ipanema, Botafogo, Flamengo, Lagoa e Jardim Botânico) e da Zona Norte (Tijuca) – mas os incorporadores já reclamam da falta de espaço para aproveitar o benefício.

“A Prefeitura precisa ser mais criativa e liberal no uso desse potencial, seja em mais metros quadrados ou quitação de dívidas com o próprio município, se não o programa vai ficar sem valor e desinteressante,” disse o CEO de outra incorporadora carioca.

A CCPar disse ao Metro Quadrado que a gestora do FII CCPar, que detém a parte da CCPar do potencial do A Noite, segue negociando o crédito com as incorporadoras, e que o leilão queria testar a aceitação do mercado a esse modelo. 

“Com a ausência de interessados, a CCPar avalia ajuste e interesse em nova realização de leilão,” escreveram.