Em várias capitais, o custo da locação tem subido bem acima da inflação, pressionando o orçamento das famílias.

Não se trata de uma crise abrupta de aluguel, mas sim uma compressão gradual da renda urbana.

Os sinais ainda são discretos, mas consistentes. A inadimplência no aluguel residencial encerrou 2025 entre 3% e 3,5% no Brasil, após voltar a subir no segundo semestre do ano (Índice de Inadimplência Locatícia, Superlógica).

O número está longe de representar um colapso. Mas o movimento de deterioração gradual importa, sobretudo quando observado em conjunto com outros indicadores econômicos.

O comprometimento médio da renda das famílias brasileiras com dívidas permanece acima de 27%, segundo o Banco Central. Ao mesmo tempo, o endividamento total das famílias segue próximo de 48% do PIB, ainda de acordo com o BC. Em um ambiente de juros ainda elevados, o fluxo de caixa doméstico continua pressionado.

A inadimplência no aluguel aparece menos como um problema isolado e mais como um reflexo indireto desse aperto financeiro estrutural.

Enquanto isso, o índice FipeZap mostra que o aluguel residencial acumulou alta entre 12% e 16% em 12 meses em capitais como São Paulo, Florianópolis e Curitiba (FipeZap).

A renda média real das famílias, porém, não cresceu no mesmo ritmo.

Nos últimos anos, o aluguel se consolidou como alternativa à compra de imóveis, especialmente em um ambiente de crédito imobiliário mais restrito e juros elevados. Mas essa alternativa começa a ficar proporcionalmente mais cara.

Dados do mercado imobiliário mostram que a oferta de imóveis para locação diminuiu em alguns dos principais centros urbanos. Em São Paulo, por exemplo, parte do estoque de unidades que tradicionalmente alimentava o mercado de aluguel migrou para venda durante o ciclo recente de valorização imobiliária (Secovi-SP).

Ao mesmo tempo, a vacância permanece relativamente controlada, o que sustenta os preços da locação.

O que parece estar ocorrendo é um desalinhamento estrutural entre produto e demanda. A produção imobiliária não está acompanhando o tipo de moradia que o mercado de locação demanda, seja em localização, tipologia ou faixa de preço.

Esse fenômeno não é exclusivo do Brasil. Em mercados mais maduros, o peso do aluguel sobre a renda já ultrapassa há anos o limite considerado saudável para as famílias. Nos Estados Unidos, famílias que gastam mais de 30% da renda com moradia são classificadas como “cost-burdened”, e mais de metade dos locatários já se encontra nessa condição (Joint Center for Housing Studies, Harvard University).

Situação semelhante aparece em outros países desenvolvidos: no Canadá, cerca de um terço das famílias locatárias ultrapassa esse patamar (Statistics Canada), enquanto dados da Eurostat mostram níveis comparáveis em diversas cidades europeias.

Em todos esses mercados, a locação deixou de ser uma etapa temporária do ciclo de vida das famílias e passou a se consolidar como um componente estrutural do sistema urbano.

Nesse ambiente, o multifamily institucional, empreendimentos concebidos especificamente para locação, ganhou relevância como um segmento resiliente do mercado imobiliário e como um hedge contra ciclos econômicos. Mesmo nesses mercados, a inadimplência segue relativamente controlada, embora tenha apresentado leve aumento nos últimos anos.

O Brasil parece estar começando a atravessar um ciclo semelhante. Mas com uma diferença importante: renda média menor e maior desigualdade urbana.

O resultado é que qualquer descompasso entre oferta, renda e custo da moradia tende a aparecer mais rapidamente no orçamento das famílias.

O debate público, no entanto, muitas vezes continua preso a explicações simplificadas.

Frequentemente se discute o padrão dos empreendimentos, o papel de determinados segmentos do mercado ou a necessidade de programas habitacionais específicos. Essas discussões são legítimas, mas raramente enfrentam a questão estrutural.

Por isso, talvez a pergunta central do debate habitacional precise ser reformulada. A pergunta não é se o aluguel está caro, mas se as cidades brasileiras estão conseguindo produzir moradia em quantidade, diversidade e escala suficientes para acompanhar a realidade econômica da população?

Porque quando essa equação se rompe, os efeitos aparecem inevitavelmente no aluguel. E os dados indicam que essa pressão já começou.

Gustavo Favaron é CEO do GRI Institute.