No Rio, o BTG Pactual está indo às compras de ativos imobiliários no atacado para construir sua linha de branded residences à brasileira.

O banco de André Esteves tem conseguido descontos relevantes ao comprar prédios prontos em bloco, valendo-se do seu porte para barganhar, para depois reformá-los e ganhar com a valorização.

Após o “banho de noiva”, a instituição tem usado os ativos para lançar projetos de branded residences, vinculados a marcas brasileiras, como Ornare e Artefacto, e não a gringas como Baccarat e Mercedes-Benz.

“Nós não temos nada contra marcas de joalheria e veículos de luxo, mas, quando escolhemos marcas como Ornare e Artefacto, entregamos algo a mais. No fim do projeto, o cliente também leva o mobiliário dessas marcas,” Michel Wurman, o head de real estate do BTG, ao Metro Quadrado.

Segundo o executivo, a estratégia de branded residences já estava consolidada em mercados internacionais – como Dubai e Miami – e tem ganhado tração em São Paulo, mas ainda não havia sido explorada de forma relevante no Rio.

“No exterior, a assinatura de uma marca chega a aumentar em até 30% o valor de um projeto residencial. No Brasil, eu acredito que seja possível atingir algo entre 10% e 15% a mais pelo branded.”

Com as suas compras de imóveis em bloco, o banco tem conseguido fasear as entregas – o que ajuda a capturar a valorização das unidades lançadas anteriormente.

“Em projetos grandes, nós temos mais margem de negociação, e há menos players com capital para competir.”

Um dos exemplos é a aquisição do complexo de torres de apartamentos do Ilha Pura, na Barra da Tijuca, construído inicialmente para receber os atletas das Olimpíadas do Rio, em 2016.

Após o fim do evento esportivo, o empreendimento foi convertido em residencial e, em 2024, acabou adquirido pelo BTG.

O projeto Ilha Pura prevê o lançamento faseado de condomínios com um total de 3,6 mil apartamentos de alto padrão. O VGV estimado é de R$ 4 bilhões, com unidades que variam de R$ 650 mil a R$ 2,5 milhões.

Segundo levantamento da plataforma Bel Radar, que monitora transação de imóveis, o metro quadrado do Ilha Pura custava em média R$ 5,5 mil quando o BTG adquiriu o projeto. Agora, em 2025, esse valor parte de R$ 9,5 mil – uma alta de 42%.

A plataforma analisou a estratégia a partir das aquisições residenciais e hoteleiras feitas pelo banco entre 2018 e 2025, com foco em ativos classificados como distressed.

Pela estimativa da Bel Radar, o upside dos investimentos imobiliários dos ativos geridos pelo BTG no Rio variou de 74% a 177%.

“Eles têm demonstrado uma estratégia muito sofisticada de compra, sabendo o timing perfeito de entrada em cada mercado,” disse a fundadora da plataforma, Maria Eduarda Herriot.

Além do movimento de “compra no atacado” e do banho de loja nos prédios, que ajuda a garantir desconto no cheque final, os ativos do Rio também carregavam os efeitos negativos da crise econômica de 2016, que atingiu a cidade de forma particularmente dura.

A capital fluminense enfrentava uma crise fiscal, os efeitos da Lava Jato no setor de óleo e gás e a desvalorização dos imóveis. 

O mercado havia inflado os preços de diversos ativos na esteira da euforia com os Jogos Olímpicos de 2016, o que afetou de forma mais agressiva a Barra da Tijuca.

Apesar da recuperação já em curso nos bairros em que o BTG desembarcou, a tese do banco é que o teto para valorização ainda está longe de ter sido atingido.

“O mercado do Rio sofreu muito com a crise imobiliária, depois ainda tivemos a pandemia, por isso ainda há bastante espaço para valorização,” disse Michel.

“Não é sobre comprar ativos ‘na baixa’, mas sim comprar produtos que nós achamos que ainda têm muito espaço para valorizar – um ganho que o mercado ainda não está vendo e que nós podemos capturar.”

Às vésperas de iniciar as vendas das quatro torres do branded residence assinado pela Artefacto, Michel diz que o BTG segue com apetite e em busca de mais ativos imobiliários e também de outras marcas locais do universo do luxo que possam assinar futuros projetos.

“Nós temos olhado alguns produtos, que podem ser retrofits ou grandes glebas de terra para incorporação. Ainda temos muitos espaços relevantes no Rio. Estamos muito ativos na prospecção,” disse.