A XP Asset encontrou um pedaço do Campo Belo ainda pouco explorado pelo mercado de alto padrão para ser a nova aposta do Maxi Renda (MXRF11), o maior fundo imobiliário do País em número de cotistas.

O FII está entrando como sócio de um residencial de alto padrão da AW Realty que será construído no entorno das avenidas Bandeirantes e Ibirapuera, próximo a Moema, com um stake de 70%. O VGV é de R$ 300 milhões.

É a primeira vez que a AW Realty atrai uma asset para um projeto, num momento em que o mercado de capitais tem ocupado um espaço deixado pelos bancos, mais retraídos diante dos juros altos.

O Maxi Renda já investe em residenciais em outras áreas do bairro, nos arredores da Avenida Roque Petroni Junior e também próximo a Santo Amaro.

Mas o grande volume de lançamentos recentes acirrou a competição em algumas dessas praças, levando a gestora a olhar agora para a área mais próxima a Moema, do projeto da AW Realty, onde ainda há muitas casas antigas e poucos prédios de alto padrão.

“É uma região em que faltam bons produtos e que não sofre com a concorrência como o outro lado da Santo Amaro, o que é muito importante para nós que estamos no risco comercial,” André Masetti, o sócio e portfolio manager da XP Asset, disse ao Metro Quadrado.

Cláudio Carvalho, um dos sócios fundadores e CEO da AW Realty, diz que o mercado ainda está se aventurando pela região e que, por enquanto, há mais projetos voltados para uma classe média/alta.

A arquitetura do projeto é assinada pela Athié Wohnrath, que também é dona da AW Realty. Para se posicionar no alto padrão, o empreendimento pretende praticar um preço médio de R$ 17,5 mil a R$ 18 mil por metro quadrado.

Esse posicionamento foi outro atrativo para a XP Asset, que ainda prefere se manter no alto padrão mesmo com a projeção de queda dos juros que deve aliviar a pressão na média renda.

“Não cabe a nós tomar risco de financiamento onde está mais desafiador, então seguimos onde o mercado vai melhor,” disse Masetti.

A AW Realty espera obter uma margem líquida de 16% a 19% com o ativo, em linha com seus outros projetos de alto padrão.

“Se bater 20% é ótimo, mas hoje está mais apertado por causa dos juros,” disse Carvalho.

O modelo tradicional da AW Realty é utilizar terrenos em permuta para diminuir o desembolso em dinheiro e depois financiar a obra com grandes bancos.

Mas o crescimento das operações — o VGV lançado avançou 20% no ano passado, para R$ 1,15 bilhão — levou a companhia a buscar outras fontes de recursos para diminuir também a exposição de caixa nas etapas de estande, outorga e início de obra, chegando então ao Maxi Renda.

A asset e a companhia discutem ampliar a sociedade para outros empreendimentos na região do Campo Belo, incluindo um projeto de perfil misto — com corporativo e residencial.

O Maxi Renda investe principalmente em crédito, mas destina uma parcela de 7% a 10% do portfólio para operações de permuta e equity.