Metro Quadrado 
O potencial construtivo obtido por retrofits do programa Reviver Centro abriu portas para a criação de um mercado secundário no Rio.
Incorporadoras que atuam na revitalização de prédios antigos passaram a vender os metros quadrados adicionais gerados pelas obras para empresas interessadas em viabilizar projetos em bairros da Zona Sul — onde o uso do potencial é permitido.
Essas negociações, que variam conforme o volume e o formato de pagamento, movimentam valores em torno de R$ 2 mil a R$ 2,5 mil por m², segundo executivos ouvidos pelo Metro Quadrado.
Com a circulação desses créditos, corretores e incorporadoras monitoram quem está gerando potencial e quem precisa complementar a área, o que faz as negociações surgirem de forma orgânica.
A incorporadora está retrofitando um prédio do arquiteto Lúcio Costa, na Candelária, e aguarda a emissão da certidão de potencial para vender uma parte dos metros quadrados.
A receita com a venda de parte do potencial também tem ajudado a viabilizar financeiramente os projetos do Centro, onde o valor de venda das unidades é menor e a margem é mais apertada.
Entre as operações já realizadas, a SIG Engenharia comprou mais de 8 mil m² de outras incorporadoras.
Nos imóveis enquadrados como retrofit comum, as incorporadoras recebem 0,6 m² de potencial para cada metro requalificado.
Já nas áreas consideradas prioritárias pelo programa — ou nos casos em que o projeto incorpora unidades de habitação social — o benefício pode chegar à proporção de um para um.
A RJDI também comprou 4,5 mil m² de duas incorporadoras, gerou outros 2,2 mil m² e vendeu 1,5 mil m² para dois incorporadores interessados em usar o benefício.
Ao mesmo tempo que essas negociações passaram a ser mais comuns, o tempo se tornou uma variável decisiva para quem compra e para quem vende.
A lei do Reviver Centro prevê um período inicial em que o uso do potencial pode ser feito sem pagar nada de outorga ou com desconto quase total, mas esse benefício não é permanente.
Nos dois primeiros anos após a sanção da lei, alguns empreendimentos puderam utilizar o crédito sem pagar outorga, enquanto outros começaram com abatimento de cerca de 90% — uma diferença que depende da área onde o potencial é aplicado e do tipo de intervenção realizada no prédio original.
Desde então, a aplicação do crédito passou a envolver uma outorga que cresce progressivamente com o tempo até alcançar o valor cheio previsto na legislação.
Na prática, quanto mais distante da criação do programa, maior o percentual cobrado para usar o potencial.
Essa progressão altera a conta de todos os lados. Para quem gerou potencial no Centro, significa que manter um estoque parado por muito tempo reduz o ganho esperado.
E para a incorporadora que pensa em comprar, além do valor pago pelo crédito, precisa considerar o peso da outorga futura no custo total do projeto.
“Se hoje compro um potencial que vale uma coisa, e amanhã quando uso vale outra, ele vai ser menos atrativo para as empresas investirem no Centro,” disse Vasco, da Fator Realty.
