Uma lei recém-aprovada no Rio promete impulsionar projetos do Minha Casa Minha Vida em regiões ainda pouco procuradas pelas incorporadoras – a Zona Norte e o Centro –, historicamente ofuscadas pela oferta que se concentra na Zona Oeste.

A nova legislação substitui as normas de 2009, que vinham travando empreendimentos do programa habitacional nas duas regiões e já não acompanhavam as regras do Plano Diretor, do Código de Obras e da lei de parcelamento – revisadas recentemente.

Além disso, foi incluída na nova lei a recém-criada Faixa 4 do MCMV, lançada no ano passado pelo governo federal para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil – e que já tem incentivado novos projetos.

As regras antigas da lei do Rio só liberavam no máximo 500 unidades por condomínio para habitações de interesse social; eram rígidas para o desenho e a implantação dos blocos; e exigiam um número fixo de vagas de garagem, independentemente do perfil do terreno ou da região.

Agora, os projetos deixam de ter essas limitações e passam a seguir critérios do Plano Diretor de 2024, que variam conforme o zoneamento de cada área da cidade. 

“Os incorporadores caíam num certo limbo do Plano Diretor ser mais benéfico em alguns casos, o que causava um atraso nos empreendimentos de Minha Casa Minha Vida,” Gustavo Guerrante, o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Rio, disse ao Metro Quadrado.

As duas regiões têm terrenos menores e mais fragmentados, mas concentram infraestrutura, oferta de transporte público e maior proximidade dos polos de emprego da cidade.

Já a Zona Oeste, que também foi incluída nas mudanças, prevê incentivos que priorizam casas em vez de projetos adensados.

Desde a criação do programa, boa parte dos empreendimentos do MCMV se concentra ali pela disponibilidade de áreas com grandes lotes.

“Era onde a equação fechava. Como viabilizar projetos para o perfil de baixa renda com custos mais altos e restrições maiores que a projetos de renda maior?,” disse Alain Deveza, o head de Incorporação Imobiliária da Living e Vivaz – braço econômico da Cyrela, que lançou cerca de 4 mil unidades na Zona Norte e 3,2 mil unidades no Centro, em parceria com a Cury, ao longo dos últimos três anos.

A inclusão da Faixa 4 na nova lei também pode ampliar o radar das incorporadoras para bairros mais nobres da Zona Norte que tinham demanda para o MCMV, mas acabavam inviáveis por causa dos preços.

“Méier, Penha e regiões mais próximas a São Cristóvão, historicamente vendiam apartamentos um pouco melhores, mas ficaram muito tempo sem lançamentos,” disse Leonardo Mesquita, o vice-presidente de negócios da Cury, que tem incorporado na Zona Norte e na região do Porto Maravilha.

Desde 2023, a empresa lançou 3,3 mil unidades na Zona Norte e 1,4 mil no Centro.

A Cury foi uma das empresas estimuladas por outros programas da Prefeitura do Rio para construir empreendimentos residenciais para essas áreas, como o Porto Maravilha, o Reviver Centro, e o Reviver Zona Norte. 

Nos bastidores, parte do mercado e dos vereadores temia que a nova lei acabasse ampliando ainda mais a concentração de projetos na Zona Oeste, e por isso cogitaram descartá-la.

Foi assim que ficou decidido que haveria regras diferenciadas para as regiões, segundo o vereador Pedro Duarte (sem partido), um dos autores da lei.

“Nos últimos 20 anos, a Zona Norte passou por um processo muito duro de degradação, esvaziamento, falta de lançamentos, mas tem muita infraestrutura. Então, vemos que é melhor quando há residencial lá do que na Zona Oeste,” disse Pedro.