O antigo prédio da Telefônica na Rua Bela Cintra acaba de ser comprado por um consórcio formado pela incorporadora Munir Abbud e a gestora de wealth e asset WHG.

A dupla desbancou outros candidatos em um leilão com uma proposta de R$ 255 milhões, apurou o Metro Quadrado.

Segundo fontes a par do assunto, a incorporadora se prepara para lançar no terreno um residencial de altíssimo padrão. 

A empresa familiar está há 40 anos no mercado paulistano e é operada pelos filhos do fundador, Jota e Jefferson Abbud. 

No leilão, a companhia superou o Grupo Rubaiyat, a Even e a Nova Milano, que gere o patrimônio da família Grendene.

O interesse de nomes de peso no ativo reflete a escassez de terrenos com potencial construtivo em áreas nobres de São Paulo como os Jardins.

“O grande ativo desse empreendimento é a vista para os Jardins América e Europa,” disse um executivo a par das negociações. 

O plano da família Abbud acompanha o avanço de lançamentos de altíssimo padrão no bairro, como o Allard Oscar Freire — empreendimento do empresário Alex Allard com a Gafisa — e o Jardim 1101, o novo condomínio da Tishman Speyer.

O prédio da Telefônica abrigava o cabeamento da empresa de telecom e foi incorporado ao portfólio da Vivo após a aquisição da Telefônica. 

O terreno está localizado em uma área classificada pelo zoneamento como Zona de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), que permite maior potencial construtivo, em média até 4 vezes a área do terreno.

O imóvel foi levado a leilão para garantir o maior preço possível por metro quadrado. 

Entre os participantes do pleito, o consenso era que o teto do ativo girava em torno de R$ 180 milhões, valor bem abaixo do lance vencedor.

Considerando o custo para tirar o projeto do papel, o preço médio do metro quadrado na ponta precisará ser bem superior ao praticado hoje por outras incorporadoras, dizem investidores do mercado imobiliário. 

“Dado o preço do terreno, para ganhar dinheiro neste projeto vai ser preciso vender o metro quadrado em média a R$ 60 mil,” disse uma fonte. 

Hoje, o m² de empreendimentos triple A nos Jardins é negociado a partir de R$ 35 mil.

A um quarteirão do projeto da Munir Abbud, outro edifício tradicional de ultra luxo – o L’Essence Jardins – tem apartamentos de cerca de 750 m² negociados a partir de R$ 45 milhões, ou cerca de R$ 60 mil por metro quadrado. A torre de 33 pavimentos tem um apartamento por andar.

Um dos principais diferenciais para justificar o pricetag mais alto é a vista, mas a localização do ativo também oferece riscos. 

O terreno adquirido pela Munir Abbud está a poucos metros da rua Estados Unidos, no Jardim América, onde hoje o Plano Diretor de São Paulo classifica a via como Zona Exclusivamente Residencial (ZER), proibindo incorporações verticalizadas.

Porém, atualizações recentes na legislação urbanística aumentaram a permissividade de edificações em outras áreas que anteriormente também eram exclusivamente residenciais.

Um exemplo é a tradicional Rua Gália, no Jardim Guedala (na região do Morumbi), em que a última atualização da legislação permitiu a verticalização em parte da via. Com isso, a Cyrela lançará no local um projeto de branded residence assinado pela grife Armani.

Caso uma nova revisão do Plano Diretor aumente o potencial construtivo de vias como a Rua Estados Unidos, novos prédios podem “eclipsar” o projeto da Munir Abbud e WHG, derrubando a valorização do empreendimento.