As incorporadoras que investem na Zona Sul do Rio voltaram a olhar com mais carinho para três dos bairros da região que estão mais próximos do Centro: Flamengo, Laranjeiras e Catete.

Esses bairros – vizinhos um do outro – passaram a entrar nos estudos de viabilidade das empresas e em alguns casos já contam com projetos em desenvolvimento.

As áreas andavam esquecidas pelo mercado nos últimos anos. Segundo dados do Secovi Rio, os três bairros somaram 254 unidades lançadas em 2024: 120 no Catete, 70 no Flamengo e 64 em Laranjeiras. No mesmo ano, Copacabana lançou três vezes mais que Laranjeiras, enquanto Ipanema lançou o mesmo volume que os três bairros juntos.

A retomada segue o último ajuste no Plano Diretor, que passou a permitir que novos projetos acompanhem a altura dos prédios vizinhos em áreas onde antes o gabarito limitava construções menores que o entorno.

“Com o novo Plano Diretor, o Flamengo praticamente ficou liberado. O gabarito anterior era impossível,” Otávio Grimberg, o sócio-fundador da SIG Engenharia, disse ao Metro Quadrado. 

Com essa flexibilização, terrenos que ficaram parados ou subaproveitados começaram a voltar ao radar, ao mesmo tempo que Ipanema e Copacabana – os bairros mais requisitados pelas incorporadoras na Zona Sul – sofrem com escassez de áreas livres.

Um dos projetos residenciais já em desenvolvimento no Flamengo tem por trás o BTG Pactual e o empresário Rogério Chor. No terreno do antigo Colégio Bennett, serão construídas duas torres com VGV somado de cerca de R$ 500 milhões.

Já em Laranjeiras, a RJDI prepara um lançamento em um terreno formado a partir da compra de uma casa preservada e outros imóveis comerciais ao lado. 

A empresa obteve autorização para unificar três terrenos e erguer um prédio com cem unidades, preservando a casa tombada.

“A estratégia só faz sentido porque a legislação passou a permitir integrações desse tipo. Antes, nem mesmo o dono do terreno queria vender porque precisava vender abaixo já que ali não podia construir muita coisa,” disse Jomar Monnerat, sócio-fundador da RJDI.

Em vez de investidores atraídos por unidades pequenas para locação, como ocorre em parte da orla, o novo eixo tem recebido interesse de moradores que já vivem nesses bairros.

“É muito upgrade interno, porque a pessoa já mora ali, já gosta daquele ecossistema, mas quer um apartamento com infraestrutura, mais moderno,” disse Guilherme Mororó, o diretor comercial do Grupo CTV, que está fazendo um empreendimento em Laranjeiras.

Esse perfil ajuda a explicar por que boa parte dos lançamentos na região tem priorizado plantas maiores, com dois e três quartos, diferentemente do que vem sendo construído em bairros mais turísticos e com maior presença de estúdios para curta temporada.

A diferença aparece também no preço de entrada, pois empreendimentos em Ipanema e Copacabana avançaram para um patamar em que até os estúdios começam com valores acima de R$ 1 milhão, diminuindo o alcance de parte dos compradores que buscam moradia. 

“Nesses outros bairros ainda é possível ter preços pela metade disso, com mobilidade igual, já que é o mesmo eixo da Zona Sul,” disse Mororó.