Metro Quadrado 
Num momento do mercado em que sobram casos de incorporadoras com problemas de caixa, um fundo imobiliário tem feito uma proposta pouco usual para aliviar a vida de quem precisa de liquidez.
Antes que a incorporadora caia na tentação de fazer um saldão no estande, o Fator Veritá Multiestratégia (VRTM11) está se oferecendo para comprar os apartamentos em um arranjo que exige paciência, mas que, se der certo, todos saem ganhando.
Em vez de dar o desconto ao comprador final, a companhia vende o imovel ao FII a um preço que pode ser até 40% menor, para ter alguma liquidez, e depois de um tempo recompra a unidade, para, aí sim, recolocá-la no mercado pelo valor de tabela.
O ganho do fundo não está apenas na venda de volta para a incorporadora por um preço um pouco maior (e ainda abaixo da tabela), mas também em um juro mensal que recebe enquanto estiver com o imóvel.
A estratégia tem sido útil para incorporadoras que estão sofrendo com os juros altos e precisam atingir um determinado nível de vendas (ou de execução das obras) para conseguir com um banco o financiamento ao projeto.
O FII tem negociado principalmente com as empresas que atuam no médio padrão, que são as que mais têm sido afetadas pela Selic de dois dígitos, em especial nos últimos dois anos.
De agosto de 2024 para cá, a exposição do VRTM11 a essa estratégia cresceu 70%, atingindo R$ 200,5 milhões em desembolsos, com 30 operações em curso no momento, ou 46% do portfólio.
E mesmo com a tendência de queda dos juros, a Fator ainda vê espaço para crescer com esse tipo de transação, já que o efeito das mudanças da Selic no mercado não é imediato.
“Existe uma certa arbitragem que podemos tirar proveito e esperamos conseguir prolongar ao máximo os patamares de retorno que contratamos ao longo dos últimos anos de altas taxas de juros,” Fábio Prado, responsável pela área de fundos de papel da Fator Administradora de Recursos, disse ao Metro Quadrado.
No momento, o fundo trabalha com 21 incorporadoras, que incluem alguns nomes que tiveram que atrasar obras nos últimos anos em razão da piora nas vendas e da escassez de crédito, como a You,Inc, a Gafisa e a Patriani.
Das 20 operações com ciclo concluído, apenas duas não terminaram em recompra, o que não necessariamente significa dinheiro perdido, já que o próprio fundo pode ir ao mercado para vender os apartamentos.
Nesses casos, a margem pode até ser relevante, mas a gestora prefere não ter que chegar a esse ponto, já que vender imóvel não é o seu negócio.
“Isso acaba trazendo um trabalho de gestão maior para o dia a dia,” disse Prado.
Além da compra e venda de imóveis na planta, o VRTM11 também investe em CRIs e outros fundos imobiliários.
O fundo nasceu em 2023 a partir da fusão de produtos do Fator e que entraram na casa após a aquisição das operações de gestão de recursos do grupo Ourinvest, acumulando um PL de R$ 434 milhões.
Nos últimos 12 meses, o VRTM11 registra um retorno total de 30,2%.
