O crédito imobiliário está caindo para todos os segmentos que se financiam pelo SBPE, inclusive na alta renda, considerada a fatia mais resiliente em tempos de juros elevados.

“Não é apenas a classe média que sente o impacto, mas todos os imóveis que estão fora do Minha Casa Minha Vida,” Sandro Gamba, o presidente da Abecip, disse ao Metro Quadrado.

E embora o governo tenha anunciado em abril a Faixa 4 do MCMV para subsidiar imóveis acima de R$ 350 mil, o mercado que inclui esse nível de preço não deve escapar do recuo do crédito este ano, segundo ele.

Como o crédito da Faixa 4 só foi liberado oficialmente há apenas três meses, boa parte das incorporadoras ainda está planejando os lançamentos que vão se enquadrar no novo subsídio.

A restrição que o crédito imobiliário tem vivido não se deve somente aos juros, mas também ao aumento estrutural dos resgates da poupança.

O crédito lastreado na poupança, voltado para imóveis fora do MCMV, caiu de R$ 205 bi para R$ 187 bi nos últimos dois anos, segundo a Abecip, e deve recuar novamente esse ano.

No primeiro semestre, os financiamentos ligados ao SBPE somaram R$ 73,6 bi – uma queda de 10% ante a primeira metade do ano passado.

A poupança, que durante décadas foi a principal fonte de recursos para o setor, hoje responde por cerca de 30% do total, o que obriga o mercado a buscar alternativas para manter o fluxo de crédito.

As LCIs assumiram um papel mais relevante nessa equação, mas enfrentam questões regulatórias que limitam seu potencial.

Um exemplo é o prazo mínimo de carência desses títulos, que já foi de três meses, passou para 12 e, após novas revisões, está em seis.

Para Gamba, voltar ao prazo original seria um passo importante para baratear custos e ampliar o volume de crédito disponível.

“Essa mudança de prazo impactou tanto no custo quanto no volume de distribuição e, sem dúvida nenhuma, essa equação foi prejudicial para a formação do funding e do crédito imobiliário,” ele disse.

A Abecip também defende recorrer aos 20% do compulsório da poupança como forma de ampliar o funding, uma bandeira também levantada pela Abrainc.

Os bancos destinam a maior parte dos recursos da poupança ao crédito imobiliário (65%), mantêm uma fatia para uso livre (15%) e precisam recolher o restante ao Banco Central.

A liberação de apenas uma pequena parte desse montante poderia colocar dezenas de bilhões de reais adicionais no mercado, segundo estimativas do setor.

“O sistema brasileiro de habitação é bastante sólido, e tem instrumentos que, uma vez adequados e ajustados para o momento atual, podem suportar esse novo ciclo de crédito imobiliário do Brasil,” ele disse.

Entretanto, ele pontua que nenhuma medida isolada será capaz de resolver os desafios do setor.

“É preciso um mix, combinando diferentes mecanismos para atender cada finalidade. Não existe um único instrumento que vá sustentar o crédito.”