Quando a agitação da vida noturna acaba, é a construção civil quem movimenta as quadras da Rua Augusta.

Reduto da cena underground de São Paulo, a via voltou a atrair os olhares das incorporadoras, depois da última revisão do Plano Diretor, feita em 2023.

A Augusta do lado Bela Vista deixou de ser uma Zona Mista para se transformar em Zona de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU).

Na prática, isso significa mais metros quadrados por terreno e um novo racional financeiro, já que o maior potencial construtivo eleva o retorno das incorporadoras.

Outro atrativo para construir é a presença já consolidada do comércio local e de centros culturais, um fator que pesa na decisão de compradores atraídos pela oferta de transporte público e maior mobilidade.

Hoje, a rua conta com 11 empreendimentos residenciais em fase de lançamento ou em obras, o que já representa quase dois terços dos 18 projetos recebidos ao longo dos últimos 10 anos, segundo dados da consultoria Binswanger.

Por ter sido deixada de lado durante esse período, a Augusta ainda tem um landbank relevante. 

Para formar terrenos, as incorporadoras têm comprado antigas agências bancárias, imóveis comerciais menores e estudam a aquisição de edifícios que possam ser substituídos por torres residenciais.

A Fibra Experts, por exemplo, está prestes a fechar a compra de um terreno na via para lançar um edifício, apurou o Metro Quadrado. Após adquirir um terreno, a Vitacon também prepara um novo projeto na região para o segundo semestre.

Mas nem sempre a Augusta despertou o interesse das incorporadoras, ou ocupou o imaginário como espaço de diversidade e contracultura. 

Em 1897, a prefeitura inaugurou a via como conexão entre a Paulista e o centro, que até então era o principal eixo financeiro da capital. Nos anos seguintes, a rua atraiu colégios e lojas de luxo.

A vocação para imóveis de uso misto surgiu logo com a verticalização: comércio no térreo, moradia nos andares de cima.

O padrão se manteve até os anos 1960, quando o avanço do trânsito e da violência empurrou moradores para bairros como Higienópolis e Morumbi.

Com a saída da elite, os preços caíram e, nos anos 1970, a prostituição ganhou espaço. Décadas depois, com a migração do centro econômico para a Faria Lima, parte desse comércio sexual perdeu força — mas a rua seguiu viva no imaginário cultural. 

A vocação do uso misto dos terrenos tem prevalecido nos últimos lançamentos de incorporadoras como Vitacon, Housi, Patriani e One Innovation, entre outras.  

O perfil e tamanho dos imóveis varia conforme a localização.

Na Bela Vista, a média das unidades é de 33 m²; nos Jardins, 77 m², segundo a Binswanger. O preço acompanha essa diferença: o metro quadrado pode chegar a R$ 35 mil no trecho mais valorizado, contra R$ 20 mil nas quadras em transição.

A One Innovation escolheu a região do “Baixo Augusta” – mais próxima do centro – para lançar o Nex One Parque Augusta, um multifamily com 504 unidades e VGV estimado em R$ 220 milhões.

O foco está em investidores de fora da capital: 69% dos compradores vêm de outras cidades. Com 86% das unidades comercializadas, o Nex One está previsto para ser entregue em 2028.

“É um lugar que todo mundo conhece e gosta da história. A rua Augusta está pulsando novamente,” diz Patrícia Torrente, diretora de incorporação e marketing da One. “Muitos dos nossos clientes conhecem mais a Consolação e a Augusta do que, por exemplo, Higienópolis.”

Para Valter Caldana, urbanista e professor de Arquitetura do Mackenzie, o avanço da iniciativa privada na região poderia ser mais forte se o poder público tivesse um projeto urbanístico estruturado para a via.

“Bairros como o Soho, em Nova York, ou o Marais, em Paris, são exemplos de transformação urbana liderada por investimentos imobiliários – mas com coordenação,” diz.

Segundo ele, São Paulo tem terreno e capital. “O que falta é um plano que organize esse potencial.”