A Flórida está revivendo uma tendência não vista desde antes da última grande recessão em 2008: a conversão de apartamentos de prédios multifamily em condomínios.

(Glossário: nos Estados Unidos, multifamily são edifícios com unidades para aluguel, enquanto os condomínios são unidades destinadas à venda.)

Ou seja: o que antes estava para locação agora está sendo posto para venda.

O movimento tem ocorrido em todo os Estados Unidos, mas a Flórida é o estado que tem sido mais agressivo nas conversões, devido à escassez de oferta de unidades à venda para a classe média, causada pela chegada em massa de novos moradores ao longo dos últimos anos (entre americanos aposentados e imigrantes), e ao baixo número de condomínios novos, com menos de 10 anos.

Além disso, há um excesso de estoque de edifícios multifamily que foram desenvolvidos durante a pandemia quando os juros estavam mais baixos.

O primeiro multifamily a ser convertido nesta leva foi o Society Biscayne, no centro de Miami. Há dois anos, a PMG, responsável pelo empreendimento, viu a demanda de compradores crescer e decidiu converter o multifamily ainda em construção, rebatizando para The Elser Hotel & Residences.

A Flow, de Adam Neumann – fundador do WeWork –, também converteu várias unidades dos seus multifamily em Miami.

E a Invesca Development conseguiu um financiamento recente para converter os apartamentos do Envy Pompano Beach em condomínios. The list goes on.

Com preços entre US$ 500 mil e US$ 1 milhão, esses condomínios oferecem uma opção intermediária entre unidades antigas com custos mais altos e o mercado ultra luxuoso do sul da Flórida.

As áreas mais ricas da Flórida até contam com muitos edifícios de médio padrão em fase inicial de construção, mas pouquíssimos já prontos para entrega.

“A maior vantagem que a conversão traz é atender o mercado com produtos de tickets mais acessíveis, que atualmente são difíceis de encontrar,” Nelson Stabile, o presidente da Builders Association of South Florida, disse ao Metro Quadrado.

Na última vez em que estoques de multifamily foram transformados em unidades para venda, em 2007, os juros estavam baixos e havia mais crédito disponível, o que criou forte demanda para compra. 

À época, a Flórida, que tem uma média histórica de compor seu mercado com 60% multifamily e 40% condomínios, inverteu as proporções para 30% e 70%.

A conversão em massa naquele momento acabou deixando muitos condomínios encalhados. Como os Estados Unidos depois entraram em crise, muitos voltaram a ser multifamily, levando o mercado para as suas taxas habituais.

O país passou mais de 10 anos sem qualquer sinal de uma nova leva de “condo conversions”, pela falta de demanda.

As conversões de agora, porém, não devem chegar a repetir o ritmo de 2007.

“O que antes foi feito em massa agora é feito devagar porque ainda há um pouco de estigma do que aconteceu lá atrás, tanto pelos investidores quanto pelo usuário final,” disse Stabile.

O Grupo Leste – que investe fortemente em lançamentos multifamily na região, um deles voltado para a classe média –, enxerga o momento de conversões como uma oportunidade.

A empresa diz que a tendência é passageira e pode criar uma escassez de locação quando os juros baixarem, favorecendo quem está entregando apartamentos alugáveis para os próximos três anos, como é o caso da Leste. 

“Com toda essa chacoalhada, Miami continua sendo uma das pequenas ilhas de prosperidade do mercado imobiliário norte-americano, e tem uma atração contínua  de compradores do mundo todo,” disse Stephan de Sabrit, managing partner do Grupo Leste, ao Metro Quadrado.

“O pessoal do mercado fala que é location, location, location. Mas, no final do dia, é timing, timing, timing.”