As vendas de imóveis residenciais acima de R$ 2 milhões em São Paulo começaram o ano em queda, em mais um indicativo de que o alto padrão está perdendo fôlego.

O número de transações caiu 7% em janeiro na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo levantamento feito pela proptech Pilar com base nos ITBIs pagos na capital paulista.

A diminuição – embora seja referente apenas a um mês – reforça um movimento de desaceleração iniciado no ano passado.

As transações nessa faixa haviam crescido 24% em 2024, mas começaram a estagnar em 2025, registrando alta de apenas 3% no consolidado anual e uma queda de 1,8% no último trimestre.

A Pilar pondera que a amostragem mensal é pequena (foram cerca de 300 transações em janeiro) e o setor tem um ciclo longo, mas admite que o patamar elevado da Selic, que está em dois dígitos há quatro anos, já começa a impactar o mercado.

“O desafio é convencer o cliente a fazer o resgate de uma aplicação financeira ou tomar um financiamento no banco,” Felipe Abramovay, o CEO da Pilar, disse ao Metro Quadrado.

O recorte de cerca de R$ 2 milhões é relevante no mercado porque só é possível usar recursos do FGTS para financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões.

O patamar acima disso tem sido um refúgio em tempos de juros altos para as incorporadoras que querem escapar da restrição ao crédito para a média renda.

Mas imobiliárias ouvidas pelo Metro Quadrado indicam que os clientes que compram imóveis acima de R$ 2 milhões têm exigido descontos mais relevantes para fechar a compra. Além disso, as vendas, que já não eram tão rápidas na comparação com outros segmentos, estão demorando mais.

Para o CEO da Pilar, há também uma preocupação no mercado primário graças ao grande volume de lançamentos dos últimos meses.

“Ainda precisamos ver como será a absorção do mercado desses lançamentos e a VSO das incorporadoras.”

Em São Paulo, o estoque de unidades avaliadas a partir de R$ 2,1 milhões já atinge os 20 meses de venda, segundo o BTG. O indicador estava abaixo de 15 meses dois anos antes.

Apesar da queda do número de transações em janeiro, o VGV somado cresceu 10%, para R$ 1,7 bilhão, indicando que os imóveis de altíssimo padrão continuam mais resilientes.

“Vemos que ainda não há uma pressão muito grande na oferta. O que está saindo, está saindo caro.”