O avanço do multifamily em São Paulo começou a atrair empresas que testaram seus modelos primeiro em outras praças antes de encarar o maior mercado imobiliário do País.

A Lobie, startup que estruturou sua atuação a partir do Rio de Janeiro, escolheu a capital paulistana como próximo passo depois de ganhar escala em um mercado onde o modelo de locação profissional se desenvolveu de forma mais gradual.

“Nós só podíamos sair do nosso território quando estivéssemos dominando, e já atingimos uma maturidade boa no Rio de Janeiro,” Ernesto Otero, o CEO da Lobie, disse ao Metro Quadrado.

Enquanto no Rio de Janeiro os estúdios ficaram anos represados por restrições urbanísticas e só ganharam tração após a última revisão do plano diretor, São Paulo absorveu esse produto muito antes. 

A cidade concentrou lançamentos de unidades compactas ao longo da última década, formando hoje o maior estoque do País e criando um ambiente mais competitivo para quem atua com locação residencial.

Esse movimento abriu espaço para operadores especializados, e a capital paulistana já abriga gestoras globais como a Brookfield, que vêm ampliando presença no segmento, além de operadores locais como o Charlie, startup investida da Cyrela.

A estreia da Lobie em São Paulo acontece em Moema, em um empreendimento de 53 estúdios desenvolvido pela Use Incorporadora, com VGV de R$ 25 milhões.

Para 2026, estão previstos mais três lançamentos com a mesma incorporadora.

“Nós só vamos para São Paulo porque tivemos um incorporador disposto a nos deixar fazer uma gestão completa do ativo. Não queríamos pegar um negócio e improvisar,” disse o CEO da startup, que também está chegando a Goiânia e Brasília. 

Fundada em 2019, a Lobie começou a operar no Rio em um momento em que a cidade convivia com dois movimentos simultâneos: a restrição à incorporação de estúdios, imposta pelo plano diretor então vigente, e o excesso de hotéis lançados para a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos, muitos deles operando com baixa ocupação.

A empresa iniciou suas atividades a partir da conversão destes hotéis em residenciais com serviços, ajustando os ativos a uma demanda por moradia temporária e de média permanência. 

A partir dessas primeiras operações, passou a atuar também em lançamentos residenciais voltados à locação, em parceria com incorporadoras como o Opportunity e o banco BTG Pactual.

A Lobie acumula R$ 1,2 bilhão em ativos sob gestão, e já lançou 54 empreendimentos no Rio de Janeiro, que somam cerca de 10,6 mil unidades habitacionais. 

Desse total, aproximadamente 1,5 mil unidades já estão em operação sob gestão da companhia – o restante em construção.

O modelo adotado pela Lobie parte de uma premissa comum em mercados mais maduros de multifamily, como o dos Estados Unidos, onde o desempenho do ativo está mais ligado ao controle das despesas operacionais.

No Brasil, por outro lado, o mercado de multifamily tende a dar mais peso ao rendimento bruto do aluguel, segundo o CEO.

“O preço é o mercado que dá. A única coisa que nós conseguimos controlar é a despesa. Se você não controla a despesa, você não controla nada,” disse Otero.