O que começou com iniciativas isoladas em estados e municípios tem se tornado uma ferramenta valiosa para impulsionar as vendas de incorporadoras que atuam no segmento econômico.

Os cheques regionais — como são chamados os programas de subsídio atrelados ao Minha Casa Minha Vida — somaram R$ 865 milhões no ano passado e beneficiaram 51,7 mil famílias, segundo dados da Caixa Econômica Federal.

O impacto em algumas das maiores incorporadoras do programa habitacional também é significativo. A Tenda teve 15% das vendas realizadas em 2024 com o uso dos subsídios. Na MRV, esse percentual chegou a 21%.

Esses programas buscam utilizar aportes de estados, municípios ou emendas parlamentares para reduzir ou zerar a entrada de imóveis e diminuir também as prestações do financiamento imobiliário para famílias nas faixas 1, 2 e 3 do MCMV — com renda máxima de até R$ 8 mil por mês.

Com isso, atacam dois dos maiores entraves que o público de baixa renda enfrenta ao adquirir a casa própria: a pouca capacidade de poupar para a entrada do imóvel e o alto impacto das parcelas na renda mensal. 

“Quando viabilizamos com esse subsídio uma redução da faixa de entrada, automaticamente reduzimos o comprometimento da parcela ao longo do período de chaves e aumentamos o poder de compra da população mais necessitada,” Thiago Ely, o vice-presidente comercial da MRV, disse ao Metro Quadrado.

Na MRV, 56% dos estados em que opera oferecem programas de cheques regionais e, em muitos deles, mais de 80% do estoque da companhia pode ser contemplado.

Alguns desses programas já existiam há mais de uma década — como o Casa Paulista, lançado pelo governo de São Paulo em 2013. Mas o alcance dessas iniciativas foi ampliado apenas recentemente com a criação do MCMV Cidades.

O programa regulamentou em outubro de 2023 a participação dos estados e municípios nas operações de financiamento habitacional com recursos do FGTS.

De lá para cá, oito estados e cinco municípios participaram do MCMV Cidades com programas de subsídios e emendas parlamentares, ainda segundo dados da Caixa.

Apesar de ter um teto de renda de até R$ 8 mil por mês, a prioridade é atender às famílias que ganham até R$ 4,4 mil — a especialidade da Tenda.

De acordo com a diretora de relações institucionais da companhia, Daniela Ferrari, os clientes que utilizavam a modalidade de recursos do FGTS financiavam uma média de 78% do valor das unidades há dez anos.

“Atualmente esse percentual caiu para 72%. Ou seja, aumentou o valor da entrada e, toda vez que isso acontece, fica mais difícil para as famílias comprarem um imóvel,” ela disse ao Metro Quadrado.

Para a diretora, o valor financiado deve seguir caindo ainda mais nos próximos anos porque as famílias, no geral, estão mais endividadas, e por isso conseguem um crédito menor.

Além disso, elas têm um saldo do FGTS — o tradicional facilitador da entrada — cada vez mais reduzido graças à possibilidade de retiradas anuais via saque-aniversário.

“Nos últimos tempos, as próprias construtoras começaram a facilitar essa entrada. Mas é difícil para as companhias carregar um passivo tão grande,” ela disse, citando os riscos de inadimplência.

Por isso, a chegada dos estados e municípios a essa equação com os seus subsídios melhora não apenas as condições de affordability dos compradores, mas também alivia o balanço das companhias.

Pelas regras do MCMV Cidades, os entes públicos podem aportar até R$ 55 mil nas operações, a depender da faixa de renda. Em 2024, o subsídio médio foi de R$ 16,7 mil.

O destaque em número de unidades ficou com o já tradicional Casa Paulista, com 20,2 mil famílias contempladas em 2024 e um subsídio médio de R$ 12,2 mil.

Já o maior investimento veio do Casa Fácil, do Paraná, que somou R$ 301,5 milhões em aportes com um subsídio médio de R$ 20 mil por família.

O programa paranaense segue na liderança neste ano. No acumulado até abril, o investimento por lá foi de R$ 75,2 milhões para 3,7 mil unidades.

Incluindo na conta os outros 12 programas, os aportes nos primeiros quatro meses deste ano já somam R$ 261,4 milhões e contemplam 13,5 mil famílias.