A Vinci Compass está iniciando a captação de R$ 150 milhões para colocar de pé um novo fundo residencial.

O fundo vai se dedicar a empreendimentos de alto padrão na zona sul do Rio, em cinco áreas já definidas: Leblon, Ipanema, Lagoa Rodrigo de Freitas, Gávea e Jardim Botânico.

Todos os projetos – a maioria retrofits – serão tocados pela Mozak, a construtora carioca fundada pelo engenheiro civil Isaac Elehep e especializada no público de alta renda.

Este é o segundo fundo residencial da Vinci, cujo histórico de projetos comerciais ultrapassa R$ 6,6 bilhões em escritórios, shoppings e galpões.

Em seu primeiro fundo residencial, que captou R$ 71 milhões ano passado, a Vinci atuou basicamente como sócia financeira de dois empreendimentos, um com a Patrimar, na Barra, e outro com a CE Valente, no bairro de Laranjeiras.

Agora, o plano da Vinci é participar também do desenvolvimento junto com a construtora, no regime de obra por administração.

Em um acordo de reciprocidade exclusiva no âmbito do fundo, a gestora só pode tocar projetos nas cinco áreas definidas da Zona Sul junto com a Mozak, e vice-versa. É a primeira vez que a Vinci faz esse tipo de acordo com uma construtora.

Segundo Rodrigo Coelho, o co-head de real estate da Vinci, o fundo vai captar diante de uma retomada agressiva do mercado carioca, com uma maior disputa por terrenos.

“Escolhemos a Mozak porque eles conhecem muito bem a zona sul, onde é difícil comprar terrenos, pela enorme escassez, e onde muitos dos projetos acabam sendo retrofits de prédios antigos,” ele disse ao Metro Quadrado.

A gestora espera que o fundo esteja captado até abril. “Estamos aquecendo os motores e vamos fazer um esforço grande de vendas depois do carnaval.”

A Vinci e a Mozak já estão em fase final de negociações para a compra de três terrenos, dois no Leblon (um a uma quadra da praia, e o outro, a duas) e um em Ipanema, perto da Lagoa. O Metro Quadrado apurou que dois dos empreendimentos serão retrofits; o terceiro deve exigir demolição.

O fundo tem um prazo de seis anos (três para investimentos e três para a saída) e a gestora estabeleceu como alvo uma TIR de 26% ao ano.

A expectativa é que até cinco projetos sejam desenvolvidos no período. Os detalhes de cada empreendimento ainda serão definidos, mas a tendência é que sejam prédios com apartamentos grandes e poucas unidades, dada a escassez de espaço nos bairros.

“O Leblon é onde vemos mais oportunidades. Lá os prédios de tamanho médio têm 25 unidades. Acima de 40 já não tem como,” Isaac disse ao Metro Quadrado. Na média, o potencial construtivo do bairro é de 3,5 vezes.

Desde 2019, a Mozak trabalhou em 21 projetos na zona sul, com um VGV somado de R$ 1,4 bilhão e 98% de unidades vendidas. Entre eles, há prédios de apenas seis apartamentos no Leblon, Ipanema e Lagoa.

Para Isaac, o Rio está num bom momento para lançamentos, com um maior fluxo de turistas e pessoas interessadas em ter uma residência de veraneio na cidade. “40% dos nossos clientes são pessoas que não moram no Rio mas tem alguma relação com a cidade: ou já moraram ou passam férias,” ele diz. “A cidade continua sendo um objeto de desejo.”

Com o avanço da demanda, ele acredita que o Leblon tem condições de voltar a ter o metro quadrado mais caro do Brasil.

“Até 2023, o metro quadrado no Leblon estava a R$ 25 mil. Subiu para R$ 35 mil e em 2025 deve chegar a R$ 50 mil. Para os próximos 12 a 18 meses, vejo potencial para chegar a R$ 60 mil, até porque já tem lançamento no bairro a R$ 55 mil,” disse. Em São Paulo, já há empreendimentos de mais de R$ 60 mil.