Enquanto parte do mercado vê um excesso de estúdios em São Paulo, a XP Asset acredita que ainda há espaço para investir nesse nicho.

A gestora está alocando R$ 38 milhões na compra de um terreno nos Jardins para um prédio de apartamentos compactos da One Innovation – uma incorporadora investida do GIC, o fundo soberano de Cingapura – em uma operação de permuta financeira.

Os mais avessos à tese argumentam que a oferta maior de compactos, estimulada pelo Plano Diretor, pressiona os aluguéis e deixa o retorno menos atrativo para investidores em um cenário de Selic alta.

Já a XP avalia que, com os juros elevados, o comprador dá preferência a imóveis com metragens menores, de tíquetes mais baixos, desde que bem localizados.

“O investidor tem um desembolso pequeno de recursos no momento da compra e pode capturar todo o possível upside de valorização desse imóvel, que é bastante atrativo,” André Masetti, o head de fundos estruturados da XP Asset, disse ao Metro Quadrado.

O empreendimento da One no terreno da XP nos Jardins terá 302 unidades de 25 a 40 m², com VGV de R$ 175 milhões.

A incorporadora – que foi fundada em 2013 por Milton Goldfarb e Paulo Petrin e passou a ter o GIC como acionista no ano seguinte – é uma velha conhecida da XP.

A asset já é sócia da companhia em outros cinco projetos similares – também focados em compactos e distribuídos pelos bairros da Consolação, Pinheiros e Itaim Bibi.

O pacote totaliza 2,5 mil unidades e um VGV de R$ 1,25 bilhão. Na soma dos aportes feitos nos últimos 18 meses com a One, a asset acumula R$ 225 milhões alocados por meio de dois veículos, um fundo de crédito estruturado e o Maxi Renda (MXRF11) – maior FII da B3 e o grande veículo da casa para as permutas.

No mercado de compactos, a XP tem dado preferência aos ativos de alto padrão, em razão dos juros elevados, que encarecem os terrenos.

“Você não consegue repassar o aumento do custo no médio padrão. Já no alto ou altíssimo, o cliente absorve o que você precisa repassar na ponta final,” disse.

Segundo Masetti, a One é uma parceira frequente nesse nicho porque “tem vendido de forma muita rápida” – um critério importante para quem investe via permuta, modalidade em que o retorno está vinculado a um percentual das vendas.

Um dos lançamentos do pacote de permutas com a XP em Pinheiros, por exemplo, vendeu todas as unidades em um único final de semana. A média de preços dos apartamentos varia entre R$ 16 a R$ 22 mil por m².

A One trabalha com os compactos desde 2017 e, com base nos ciclos de produtos já encerrados, diz que a demanda está muito aquecida para locação e revenda.

“O investidor é o primeiro a sentir o termômetro, se ele sentir que o produto está ficando vazio, ele para de comprar. E estamos vendo o movimento contrário,” Petrin disse ao Metro Quadrado.

Ele diz que, ao contrário de uma possível sobreoferta, falta produto para bairros consolidados, com alta disponibilidade de transporte público, equipamentos urbanos, serviços e lazer, e regiões que concentram grandes eventos.

“Como todo produto imobiliário, não adianta você fazer um estúdio onde não tem vocação de compacto, é preciso escolher bem a localização.”

Por isso, a incorporadora priorizou bairros nobres de São Paulo – onde a disputa por terrenos é mais acirrada, mas, com o apoio e a liquidez da XP, é possível agir rapidamente quando surgem as oportunidades.

O empreendimento dos Jardins deve ser lançado até o final do ano.