Estamos diante de uma redefinição do eixo no mapa do mercado logístico do estado de São Paulo. 

Depois de a região de Cajamar ter se consolidado nos últimos anos como um polo logístico de destaque no Brasil, com sua infraestrutura robusta, localização estratégica na região metropolitana de São Paulo e um substancial volume de investimentos, agora é Guarulhos quem experimenta uma ascensão notável.

Numa comparação com o mercado de escritórios, é como se Cajamar fosse a Avenida Paulista, uma região consolidada, tradicional, mas com capacidade de expansão limitada, enquanto Guarulhos se configura como a Faria Lima dos galpões logísticos, também com localização estratégica e facilidade de acesso à capital, e ainda um grande diferencial: a proximidade com o maior aeroporto do País.

Tanto Guarulhos quanto Faria Lima experimentam uma taxa de vacância baixa e um preço de locação inversamente proporcional. 

Guarulhos já totaliza 38 condomínios logísticos e um estoque total de 2,74 milhões de metros quadrados, com uma taxa de vacância de apenas 7,89%, segundo dados da RealtyCorp.

O preço médio de locação por metro quadrado nesta área está acima da média regional, atingindo R$ 36,18/m² ao mês.  E 856 mil metros quadrados estão em construção, reforçando a solidez da região.

Há quem possa dizer que a entrega desse estoque elevaria a taxa de vacância. Mas o que venho percebendo é que existe uma demanda reprimida para Guarulhos, indicada pela própria vacância abaixo de 10%. A expectativa é que esse percentual suba um pouco, mas deve seguir abaixo dos 10%.

Cajamar, por sua vez, mantém sua relevância com 2,87 milhões de m² entregues e 23 condomínios ativos, e também com uma taxa de vacância baixa (7,09%), mas com um preço médio de locação por m² menor: R$ 26,59/m² ao mês.

Em tese, o espaço para expansão em Guarulhos é maior, mas são comparações não tão simétricas, visto que Cajamar ainda possui áreas rurais de proteção ambiental – e essas podem ter zoneamento alterado no futuro. Mas se compararmos apenas o trecho urbano, Guarulhos deve ultrapassar Cajamar no estoque total de condomínios logísticos até o final deste ano.

Os profissionais da indústria imobiliária que atuam no segmento de condomínios logísticos já perceberam que Guarulhos tem conseguido harmonizar infraestrutura, demanda qualificada, incentivos e disponibilidade de áreas para novos empreendimentos. 

Consequentemente, a região se posiciona como uma alternativa natural para empresas que buscam eficiência logística, capilaridade e agilidade na distribuição de mercadorias.

Mais do que uma projeção, Guarulhos representa uma realidade em ascensão. Aqueles atentos às movimentações do mercado imobiliário logístico certamente identificarão as oportunidades que se apresentam neste novo capítulo.

*Marcos Alves é CEO da RealtyCorp