O TRXF11, o fundo de renda urbana da TRX Investimentos, está desembarcando em Belo Horizonte.

O fundo adquiriu 100% das operações do Shopping ViaBrasil Pampulha e 50% do ViaShopping Barreiro, numa transação de R$ 257,7 milhões com o antigo dono, o Grupo LGN. A operação foi paga integralmente em cotas do fundo.

Esse é o primeiro aporte da companhia diretamente no setor de shoppings e marca sua entrada na capital mineira. Até aqui, a exposição da gestora ao segmento se dava via cotas – como no fundo de shoppings da JHSF, no qual a TRX tem uma posição de R$ 45 milhões.

A operação reforça o processo de diversificação da carteira do TRXF11 e sua estratégia de expansão geográfica. A aquisição dos dois shoppings integra o pipeline da 12ª emissão do fundo, que hoje tem R$ 3,2 bilhões sob gestão.

“A nossa visão foi de oportunidades. Acreditamos que o setor de shoppings é muito resiliente no Brasil e queríamos entrar no mercado de Belo Horizonte agora com a aquisição direta em tijolo,” Gabriel Barbosa, sócio da TRX, disse ao Metro Quadrado.

Segundo Barbosa, com as aquisições, o guidance do TRX segue com a expectativa de pagar entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota no próximo ano.

As transações foram realizadas a um cap rate de 8,23% no ViaPampulha e de 8,5% no Via Barreiro, níveis que, segundo ele, estão alinhados ao patamar de 8,5% esperado para ativos desse perfil.

O ViaBrasil Pampulha foi arrematado por R$ 87,5 milhões e tem uma Receita Operacional Líquida (NOI, na sigla em inglês) estimada em R$ 7,2 milhões para os próximos 12 meses.

O shopping possui 17.233 m² de ABL, 68 lojas, 450 vagas e taxa de ocupação de 90,88%.

Segundo o gestor, parte da atratividade do ativo está no potencial de expansão de 11.970 m² de ABL, que pode elevar o NOI anual para R$ 9,5 milhões – um crescimento de 31% na receita.

Já o ViaShopping Barreiro foi adquirido por R$ 370 milhões, numa operação dividida entre a TRX e a Capitania, cada uma com 50% do ativo. O empreendimento tem 59.460 m² de ABL, distribuídos em 160 lojas, e taxa de ocupação de 87,15%.

A projeção de NOI para o shopping é de R$ 29 milhões nos próximos 12 meses. Assim como o Pampulha, o Barreiro também possui um projeto de expansão – 16.211 m² de ABL adicionais – que deve ampliar o fluxo de consumidores e a atratividade comercial, disse Barbosa.

A transação da TRX foi assessorada pela inVista Consulting, braço de consultoria da inVista Real Estate, uma gestora independente de patrimônio imobiliário. A AD Shopping ficará responsável pela operação dos ativos.

Com cerca de 200 mil cotistas, o TRXF11 tem um portfólio com 74 imóveis espalhados por 12 estados.