O grande debate no mercado de incorporadoras de baixa renda listadas é se haverá espaço para seguir crescendo nas vendas mesmo após o conselho do FGTS definir que o orçamento para financiar o Minha Casa Minha Vida em 2025 ficará próximo do de 2024.

Para os analistas do Itaú BBA, porém, não há razões para se preocupar, e os players devem continuar com avanços de pelo menos dois dígitos este ano.

O ponto mais importante para o banco é lembrar que o conselho do FGTS pode promover realocações no orçamento para cumprir seu objetivo de privilegiar o financiamento de imóveis novos para o público pessoa física, o nicho mais relevante para as grandes companhias do segmento.

“Por isso, continuamos priorizando os players de baixa renda na nossa cobertura de real estate, com preferência para Cury e Direcional,” os analistas escrevem em relatório.

O orçamento do FGTS para habitação em 2025 é de R$ 126,8 bilhões, dos quais R$ 123,5 bilhões são destinados ao MCMV, pouco acima dos R$ 121 bilhões do ano passado.

O Itaú BBA calcula que, ao cortar em 40% o financiamento de construções pelas empresas e reduzir a proporção dos empréstimos para usados para algo em torno de 10%, o orçamento para novos imóveis para pessoa física (de R$ 70 bilhões no ano passado) pode ter uma adição de R$ 21 bilhões em 2025, chegando a R$ 91 bilhões.

Além disso, o banco prevê um excedente no orçamento de infraestrutura e esgoto que poderia ser realocado – em torno de R$ 9 bilhões –, o que elevaria o montante adicionado para R$ 30 bilhões.

Historicamente, acrescenta o Itaú BBA, o orçamento para habitação do FGTS tem sido elevado em cerca de 20% a cada ano em comparação à sua previsão inicial. E o banco estima que as finanças do fundo dariam conta de uma adição de cerca de R$ 15 bilhões.

“O orçamento habitacional do FGTS para 2025 não será um gargalo para os players listados, pois há maneiras de realocar recursos para onde é mais importante, e o governo parece disposto a fazer isso,” escrevem. “E o Minha Casa Minha Vida é muito importante para este governo, para ser enfraquecido.”

Em agosto de 2023, meses depois de Lula assumir o governo, novas regras foram criadas para o MCMV que ampliaram o programa. Depois de uma década de empréstimos entre R$ 30 bilhões e R$ 50 bilhões ao ano, o orçamento do FGTS para habitação disparou para R$ 88 bilhões naquele ano. Entre 2022 e 2024, as vendas das incorporadoras de baixa renda listadas subiram de R$ 15 bilhões para R$ 28 bilhões.

O surgimento do MCMV Cidades, programa em que os estados e municípios entram com mais incentivos, também é um ponto positivo para o Itaú BBA. “Para nós, isso libera ainda mais a demanda no setor e reduz a dependência do programa em relação ao FGTS e aos orçamentos federais,” disseram.

O banco, porém, reconhece que a estabilidade financeira do FGTS poderá ser desafiada pela possível alta do desemprego (com menos depósitos e mais saques) e pelo próprio tamanho do orçamento habitacional, com mais saídas de empréstimos.

“À medida que as entradas líquidas de depósitos diminuem e os ativos do fundo se tornam mais concentrados em empréstimos, o prudencial do FGTS poderá ser pressionado, diminuindo as chances de adições orçamentárias no longo prazo,” disseram.