A alta demanda por entregas last mile em São Paulo está levando o mercado de galpões logísticos da cidade a se descolar do restante do País.

O preço dos aluguéis em galpões A+ na capital vai “muito em breve” ultrapassar a barreira dos R$ 50 por metro quadrado, prevê a CBRE, enquanto a maior parte das outras regiões opera numa faixa de R$ 28 a R$ 40, a depender da localização.

“O mercado em São Paulo está muito dinâmico no raio 15 e no raio 30, e estamos começando a ver os primeiros projetos greenfield na cidade, cada um batendo recorde no valor da locação,” disse Fernando Terra, o vice-presidente da área logística e industrial da CBRE.

Um outro fator que impulsiona o preço é a oferta limitada em São Paulo, já que há poucas áreas disponíveis para desenvolver novos galpões, e o mercado logístico também concorre com o residencial.

“O eixo das marginais está concentrando a maioria dos projetos, e também o começo da Zona Leste, na região da Mooca, com a conversão de fábricas antigas,” disse o executivo da CBRE.

Além de São Paulo ser o maior mercado consumidor do País, o que atrai mais investidores, as outras regiões têm sofrido mais com o alto custo de construção e de capital para desenvolver novos projetos, sem que o preço do aluguel consiga viabilizar os empreendimentos.

“No estado de São Paulo, a viabilidade dos projetos está se limitando ao raio 30, com pouquíssimos casos depois do raio 30,” disse Terra, citando Jundiaí como um dos mercados promissores fora do raio 30.

A CBRE estima que o estado deve registrar 2,1 milhões de m² de novo estoque em 2026, um aumento de 50% em comparação ao que foi entregue em 2025. Desse total, 62% devem se concentrar em áreas do raio 30.

Apesar do aumento do estoque, a CBRE não vê risco de superoferta em 2026, tanto em São Paulo quanto no restante do Brasil.

Mesmo que o mercado nacional volte a entregar algo próximo de 4 milhões de m² em 2026 (como ocorreu em 2025), a taxa de vacância deve seguir estável, em torno de 8%, que já é o menor patamar da história.

“A escassez de terrenos, o alto custo de construção e o alto custo de capital vão continuar controlando a oferta,” disse Terra.

“O que está sendo desenvolvido está sendo tocado por players profissionais, que fazem a conta, e a demanda se mantém constante, com bastante pré-locação.”

Segundo a CBRE, já há 1,5 milhão de m² reservados para 2026 na soma do que está pré-locado com os projetos de BTS.

E o setor está encerrando 2025 com recorde de absorção bruta, com 6,3 milhões de m², e o ecommerce atingindo 20% do total, a maior proporção para o segmento na história. Incluindo o varejo físico na conta, os dois setores somam 36%.