Um consórcio formado por cinco construtoras venceu o leilão para construir e ter a concessão de 30 anos do complexo que vai incluir a nova sede do governo de São Paulo no Centro da capital. 

As empresas Zetta Infraestrutura, M4 Investimentos, Engemat, RZK Empreendimentos Imobiliários e Iron Property – do consórcio Mez-RZK – apresentaram uma proposta de R$ 6,1 bi para o custo da obra, e com um desconto de 9,6% para o que o governo vai pagar mensalmente durante a concessão, a chamada contraprestação pública.

Em um modelo de PPP, o governo estadual vai aportar R$ 3,4 bilhões do valor total do custo da obra nos primeiros quatro anos (incluindo desembolsos para desapropriações), enquanto o consórcio vai investir os outros R$ 2,7 bilhões.

O complexo só deve ficar pronto em 2030, e vai demorar pelo menos 25 meses para a obra começar, depois das primeiras intervenções no terreno, que incluem desapropriações em uma região com ocupações antigas, imóveis em disputa judicial e pressão por soluções habitacionais no entorno.

“Nós brincamos que a obra é a parte com a menor dificuldade,” disse Felipe Mahana, o diretor da M4 Investimentos, uma das empresas do consórcio.

Com isso, o coração do complexo só deve começar a sair do papel no próximo mandato estadual — seja com Tarcísio de Freitas reeleito ou sob outro governador.

A transferência da sede do governo – do Palácio dos Bandeirantes para o Centro, onde era a sede até os anos 1960 – é uma das principais promessas da gestão Tarcísio e está sendo preparada desde o início do seu mandato, entre estudos, concursos de arquitetura e idas e vindas com o mercado. 

A ideia é usar o complexo administrativo como âncora para a requalificação da região, numa tentativa de reativar uma área famosa pelo esvaziamento econômico e a insegurança. 

“Nós vamos acompanhar esse processo continuamente para que não tenhamos o menor problema. E temos que pensar no legado que vai ficar, na transformação, no movimento das pessoas, na devolução do centro, nessa grande requalificação urbana que vai acontecer,” disse Tarcísio de Freitas.

Meses antes do leilão, havia dúvidas no mercado sobre a viabilidade financeira do projeto. Fundos imobiliários e de infraestrutura optaram por não participar da disputa após fazer as contas, avaliando que a taxa de retorno poderia ser baixa diante do porte do investimento e dos riscos envolvidos, como o fato de ser um projeto ligado ao setor público.

A TIR prevista no edital era de 10%. Segundo o consórcio, o valor final deve ficar um pouco abaixo disso, mas ainda próximo.

O único consórcio concorrente, o Acciona-Construcap, ofereceu um desconto de 5% para a contraprestação pública.

Com o desconto de 9,62% do consócio vencedor, o valor mensal será de R$ 69,2 milhões ao longo da concessão.

No consórcio, a RZK Empreendimentos Imobiliários terá a maior participação: 37,5%. Já M4, Zetta e Engemat terão 20% cada, enquanto a Iron Property fica com os 2,5% restantes.

Pelo modelo da concessão, o consórcio vencedor deve implantar o complexo, executar as obras, administrar e fazer a manutenção da nova sede durante o contrato. 

Além da contraprestação mensal do Estado, o grupo terá o direito de explorar comercialmente parte do empreendimento, com lojas, restaurantes, estacionamentos e outros serviços previstos no projeto. 

O governo fica responsável pelo acompanhamento do contrato e pelas desapropriações necessárias para viabilizar a obra.

O complexo administrativo vai ocupar quatro quadras no entorno da Praça Princesa Isabel e foi desenhado para concentrar cerca de 22 mil servidores estaduais, hoje espalhados por mais de 40 endereços na cidade. 

O plano prevê a construção de dez torres administrativas (para a sede do governo e as suas secretarias), a recuperação de 17 edifícios históricos tombados da região e a implantação de áreas de uso misto, com cerca de 25 mil m² de comércio e serviços no térreo, para manter o fluxo urbano para além do horário comercial.

O projeto arquitetônico da nova sede foi escolhido por meio de um concurso público nacional, lançado em março de 2024, e organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-SP).

O escritório vencedor foi o Ópera Quatro, dos arquitetos Pablo Chakur e Fernanda Ferreira. 

Em vez de concentrar tudo num prédio institucional pesado, eles propuseram torres com alturas diferentes, replicando a heterogeneidade dos Campos Elíseos — palacetes, vilas, prédios médios. 

Dessa forma, os 22 mil servidores poderão se dividir melhor entre os prédios de acordo com seu número de funcionários de cada secretaria.

O arquiteto Paulo Mendes da Rocha já tinha pensado num centro administrativo para o Centro de São Paulo, mas nunca saiu do papel.

“Não há preocupação do projeto se tornar um elefante branco na cidade. É um projeto que tem tudo para dar muito certo e requalificar aquela área toda,” disse Felipe Mahana.